相続税専門税理士の富山です。
今回は、相続税申告における市街地周辺農地・市街地農地・生産緑地の評価単位について、お話します。
想う相続税理士秘書
市街地周辺農地・市街地農地・生産緑地とは？
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利用の単位となっている一団の農地が評価単位
財産評価基本通達（一部抜粋加工）
7-2 評価単位
土地の価額は、次に掲げる評価単位ごとに評価することとし、土地の上に存する権利についても同様とする。
（2） 田及び畑
【後半】
ただし、市街地周辺農地、市街地農地及び生産緑地は、それぞれを利用の単位となっている一団の農地を評価単位とする。
前回の記事で、市街地周辺農地等（「市街地周辺農地」「市街地農地」「生産緑地」）は、宅地比準方式により評価されるモノ、という共通点があるとお話しました。
市街地周辺農地等は、利用の単位となっている一団の農地を評価単位とするのですが、具体的には、次のように判定します。
他人の権利が発生しない場合
田と畑が隣接していて、どちらも自分で耕作している場合、田と畑では地目は違い、耕作の単位も違う（田と畑では作物が違うので一緒に耕作しない）ワケですが、1つの評価単位として一緒に評価します。
さらに、下記の「土地の評価単位の例外2」の要件に該当すれば、山林・原野・雑種地と一緒に１つの評価単位を構成することもあります。
相続税申告における土地の評価単位の例外2
生産緑地は別モノ扱い
「生産緑地」は、下記にあるとおり、原則として、建物の建築や土地の造成ができないため（その代わり、一定の要件に該当する場合には、市町村長に時価での買い取りを申し出ることができます）、生産緑地は他の農地とは別の評価単位として評価します。
生産緑地法（一部抜粋）
（生産緑地地区内における行為の制限）
第八条 生産緑地地区内においては、次に掲げる行為は、市町村長の許可を受けなければ、してはならない。ただし、公共施設等の設置若しくは管理に係る行為、当該生産緑地地区に関する都市計画が定められた際既に着手していた行為又は非常災害のため必要な応急措置として行う行為については、この限りでない。
一 建築物その他の工作物の新築、改築又は増築
二 宅地の造成、土石の採取その他の土地の形質の変更
三 水面の埋立て又は干拓
他人の権利が発生する場合
④所有する農地を区分して複数の者に対して永小作権又は耕作権を設定させている場合には、同一人に貸し付けられている部分ごとに利用の単位となっている一団の農地とする
永小作権や耕作権が設定されると、所有者であるとはいえ、その農地の使用収益等に制約を受けるため、別々に評価します。
想う相続税理士
ですから、「自分で耕作している農地」と「ヤミ小作農地」は一体で評価しますし、「Aさんに貸しているヤミ小作農地」と「Bさんに貸しているヤミ小作農地」も一体で評価します。
