相続税専門税理士㊙カード56【タワマン節税防止通達Ｑ＆Ａ①】

一棟の区分所有建物

区分所有者（区分所有法（建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号））第２条((定義))第２項に規定する区分所有者）（区分所有法第１条((建物の区分所有))に規定する建物の部分を目的とする所有権（区分所有権）を有する者）

が存する家屋で居住の用（原則として、登記簿上の建物の種類に「居宅」を含むもの）に供する専有部分のあるもの

＝「一棟の区分所有建物」

不動産登記法（平成16年法律第123号）第２条((定義))第22号に規定する区分建物の登記がされたものに限られる

区分建物の登記をすることが可能な家屋であっても、課税時期において区分建物の登記がされていないもの（例えば、一棟所有の賃貸マンションなど）は、適用対象外

一室の区分所有権等

上記に存する居住の用に供する専有部分（区分所有法第２条第３項に規定する専有部分）一室に係る区分所有権（区分所有法第２条第１項に規定する区分所有権（専有部分に係る同条第４項に規定する共用部分の共有持分を含む。） ）及び敷地利用権（区分所有法第２条第６項に規定する敷地利用権）

＝「一室の区分所有権等」（居住用の区分所有財産）

その一棟の建物は、区分建物の登記がされたもので、居住の用に供する専有部分のあるものに該当することが条件

その一棟の建物の地階を除く階数は2以下ではない

その一棟の建物に存する居住の用に供する専有部分一室の数は３以下の場合には、その全てがその全てが区分所有者又はその親族の居住の用に供するものではない（二世帯住宅などではない）

その一棟の建物に存する居住の用に供する専有部分一室の数は３以下ではない

「区分所有補正率」を乗じて相続税評価額を計算

「一室の区分所有権等」に係る
敷地利用権（土地部分）の「自用地としての価額」（従来の相続税評価額）
及び
区分所有権（家屋部分）の「自用家屋としての価額」（従来の相続税評価額）
に「区分所有補正率」を乗じて計算した価額
が改正後（令和6年以後の相続・遺贈・贈与）の相続税評価額となる（「貸していない＝自用」の場合）

亡くなった方が中小企業の社長だったりして、相続財産の中に、その会社の株式（取引相場のない株式）がある場合、その会社が上記に該当するマンション等を所有していれば、その取引相場のない株式の評価（純資産価額の計算）においても、上記と同様に評価する（その株式を令和6年以後に取得した場合）が、そのマンション等が３年以内取得土地等に該当する場合には、従前どおりの取扱い（「課税時期における通常の取引価額に相当する金額」で計上）