「利用価値が著しく低下している宅地の評価」は通達に載っていない評価方法

No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価

というモノがある

その利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められるものの価額は、その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10パーセントを乗じて計算した金額を控除した価額によって評価することができます

ザックリ言うと、10%評価減を適用できる、というモノである

「利用価値が著しく低下」している例として、次のようなケースが挙げられている

1　道路より高い位置にある宅地または低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの
2　地盤に甚だしい凹凸のある宅地
3　震動の甚だしい宅地
4　1から3までの宅地以外の宅地で、騒音、日照阻害（建築基準法第56条の2に定める日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとします。）、臭気、忌み等により、その取引金額に影響を受けると認められるもの

財産評価基本通達に記載がなくても、その評価対象財産に、通達に定めのない減価要因があるのであれば、その減価要因は考慮する必要がある

財産評価基本通達（一部抜粋加工）
1 評価の原則
財産の評価については、次による。
（3）　財産の評価
財産の評価に当たっては、その財産の価額に影響を及ぼすべきすべての事情を考慮する。

隣の土地に比べて、その土地に面する路線の路線価だけ、安くなっているような場合である

このような場合には、さらに安く評価（10%評価減）することはできない

だからと言って、隣の土地と評価対象地の路線価が同じだったら必ず安く評価できるかというと、そんなことはない

どちらの路線価も減価要因が織り込まれている場合があるからである

このような場合も、さらに安く評価（10%評価減）することはできない

利用価値の低下が「確か」だからと言って、安く評価できるワケではない

なおかつ、「客観的」な判断が求められる（「『俺は』こういうのは苦手なんだ」じゃダメ）

「土地」は個別性が極めて強い

同じ土地は一つとしてない

他の土地に比べて劣っている（利用価値が低下している）ようなことがあっても当たり前である

そういう認識で土地を見ても無視できない、一般的（標準的）な土地と比べて減価が「著しい」と判断せざるを得ない個別的かつ重大な要因が求められる