相続税専門税理士の富山です。
今回は、遺産分けと相続税申告における土地の評価方法について、お話します。
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大手生命保険会社様で相続税・贈与税に関するセミナー講師の実績有（最近の実績：令和5年11月・令和5年12月・令和6年2月）
相続（遺産分け）の仕方で相続税は変わる
相続税は、土地の評価額によって大きく変動します。
その評価額は、遺産分けの仕方により変わります。
なぜかというと、土地は「利用単位」毎に、そして「取得者単位」毎に評価するからです。
国税庁HP（一部抜粋加工）
タックス・No.4603 宅地の評価単位
宅地の価額は、1筆単位で評価するのではなく、1画地の宅地（利用の単位となっている1区画の宅地をいいます。）ごとに評価します
なお、相続、遺贈または贈与により取得した宅地については、原則として、取得者が取得した宅地ごとに判定します
亡くなった方が角地にご自宅を所有していて（上記の図のA土地＋B土地）、A土地部分・B土地部分それぞれ100㎡で、そのご自宅敷地を長男と次男が共有で相続した場合には、A土地とB土地は1つの土地として（A土地＋B土地で1単位として）評価します。
自宅敷地としての「1利用単位」で評価するからです。
ここまでが長男で、残りが次男、というように（物理的に2分割に）はなりません。
想う相続税理士秘書
A土地を長男、B土地を次男が相続した場合には、A土地とB土地は別々に評価します。
「取得者が取得した宅地ごとに判定」するからです。
道路付け（影響する路線価）が変わると単価が変わる
「A土地とB土地を1つの土地として評価しようが、別々の土地として評価しようが、トータルの面積は変わらないんだから、評価額は変わらないのでは？」と思われるかもしれませんが、分割の仕方により道路付けが変わると、路線価方式で計算する場合、その土地の「単価」が変わります。
この自宅が「普通住宅地区」にある場合、角地の場合の側方路線影響加算率は0.03ですから（正面の路線価に側方の路線価を3%加算します）、A土地＋B土地で1単位として評価する場合の単価は、
51,350円×（100㎡＋100㎡）＝10,270,000円（他の補正率等の影響はないものと仮定、以下同じ）
であるのに対し、A土地とB土地を別々の単位として評価する場合の単価は、
51,350円×100㎡＝5,135,000円
B土地：45,000円
45,000円×100㎡＝4,500,000円
5,135,000円＋4,500,000円＝9,635,000円（1単位で評価するより約6.2%減）
となります。
面積が大きくなると土地が安くなる場合がある
上記のように分割して相続すれば必ず安くなるかというと、そんなことはありません。
上記のA土地とB土地が三大都市圏以外にあり、A土地・B土地の面積がそれぞれ500㎡だとしたら、話が変わってきます。
相続税申告における土地の評価においては、「地積規模の大きな宅地の評価」というモノがあり、一定の要件を満たすと「規模格差補正率」を適用することができます。
その要件の一つに、「三大都市圏以外の場合には1,000㎡以上」というモノがあります。
A土地＋B土地で1単位として評価する場合には、面積が1,000㎡以上になるため、他の要件も満たしているとすると、
② ①×80%（規模格差補正率）＝41,080円
41,080円×（500㎡＋500㎡）＝41,080,000円
となります。
それに対して、A土地とB土地を別々の単位として評価する場合には、
50,300円×500㎡＝25,675,000円
B土地：45,000円
45,000円×500㎡＝22,500,000円
25,675,000円＋22,500,000円＝48,175,000円（1単位で評価するより約17%増）
想う相続税理士
