相続税専門税理士の富山です。
今回は、区分所有建物の敷地権について、お話します。
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区分所有建物とは？
マンションを持っていてそこに住んでいる、という場合、マンションの1室を持っている、ということです。
マンションの建物全部を持っているワケではなく、その1室を所有している、ということです（通常は）。
建物を複数に区分して、それぞれ独立したモノとして所有します（いわゆる「分譲マンション」です）。
このような建物を「区分所有建物」と言います。
敷地権とは？
建物を所有する場合、その建物は空中に浮いているワケではありませんから、建物だけでなくその敷地（土地）も所有するか、借りている土地の上に建っている建物を所有する、ということになります。
通常、マンションの各部屋の所有者の方は、マンションの敷地の所有権の共有持分を有していて、売買などによって部屋の所有権が移転した場合は、マンションの敷地の共有持分も一緒に移転する、ということになります。
この区分所有建物である一棟の建物の敷地に関する権利を「敷地権」と言い、原則として、区分所有建物と敷地権は分離して売買などをすることができません。
ですから、亡くなった方が分譲マンションを所有している場合には、そのマンションの建物だけでなく、その敷地についても、評価の対象となります。
敷地権がある場合には、登記事項証明書を取得すると、マンション全体の表題部（一棟の建物の表題部）の「敷地権の目的たる土地の表示」欄に、敷地権となっている土地の所在、地番等が記録され、敷地権となった土地の登記記録の甲区（所有権に関する事項）には、敷地権である旨の登記がされています。
また、各部屋（区分所有建物）の登記記録の表題部の「敷地権の登記」欄には、敷地権の種類（所有権など）、敷地権の割合（共有持分）が記録されています。
これらを元に、計算を進めていきます。
分譲マンションなのに敷地権の登記がない場合もある？
敷地権の登記がない場合には、①敷地権の登記がされておらず、建物の所有者が土地を単純な共有で所有しているか（昔のマンションなど）、②土地を借りて建物を建てている、ということになるものと思われます。
マンションの建物の登記事項証明書を見ても敷地権の登記が見当たらなければ、敷地の土地の登記事項証明書を取得したり、購入時の売買契約書を探してみて、その実態を確認しましょう。
土地を借りているのであれば、賃貸借契約書があるハズですし、ないとしても、地代の支払いが発生しているハズですので、生前の預貯金の動きを確認しましょう。
土地を借りている場合には、その土地は相続財産にはなりませんが、通常は、借地権を計上することになるものと思われます。
想う相続税理士
