相続税専門税理士の富山です。
今回は、亡くなった方のご自宅を賃貸に回す場合の注意点について、お話します。
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同居していた長男が相続し、相続税の申告期限前に貸家にする場合
相続税の計算においては、亡くなった方のご自宅の敷地について、330㎡まで8割引で評価できる「小規模宅地等の特例」というモノがあります。
この特例の適用を受けるためには、様々な要件があるのですが、同居親族が取得した場合にも、適用できる可能性があります。
ただし、申告期限まで引き続き居住の用に供しているかどうかという「居住継続要件」が課されますので、申告期限前にご自宅を貸家にした場合には、特例の適用を受けることはできません。
配偶者が相続し、相続税の申告期限前に貸家にする場合
配偶者が取得した場合には、「居住継続要件」は課されません。
ですから、申告期限前にご自宅を貸家にしても、特例の適用を受けることができます。
さらに、「所有継続要件」も課されないため、相続後、お一人で生活するのがなかなか難しい、ということで、申告期限前にご自宅を売却されて今後の生活資金を確保したとしても、特例の適用を受けることができます。
家なき子が相続し、相続税の申告期限前に貸家にする場合
亡くなった方のご自宅の敷地について特例の適用を受けることができる「取得者」は3パターンあり、2パターンは上記の「同居親族」「配偶者」です。
もう1パターンが「家なき子」と呼ばれる方で、「亡くなった方に配偶者も法定相続人である同居親族もいない」場合で、「相続開始前3年以内にご自分、ご自分の配偶者その他一定の親族や法人が所有する家屋に居住していない」（持ち家がなく賃貸住まい、ということで「家なき子」）という要件を満たす、亡くなった方の「親族」が該当します。
家なき子の場合、「所有継続要件」はありますが、「居住継続要件」はありません。
ですから、申告期限前にご自宅を貸家にしても、特例の適用を受けることができます。
貸家にすると相続空き家の特例の適用が受けられなくなる！
亡くなった方のご自宅の建物や敷地を譲渡した場合、一定の要件に該当すると、3,000万円の特別控除（儲けが3,000万円以下だったら非課税）の適用を受けることができます。
これを「相続空き家の特例」と言います。
「相続の開始の直前において亡くなった方以外に居住をしていた人がいなかったこと」という要件があるため、同居されていた方がいた場合には適用を受けることができません。
ですから、上記の例で言うと、「別居していた配偶者」や「家なき子」については、相続空き家の特例を適用できる可能性があります。
ただし、「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと」という要件があるため、ご自宅を貸家にした場合には、その後に売手が付いて売ろうとしても、相続空き家の特例は適用することができなくなります。
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