相続税専門税理士の富山です。
今回は、小規模宅地等の特例の3年縛り規制の解除規定について、お話します。
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一定の面積まで土地の評価額を減額できる特例がある
相続税の計算においては、相続財産のうち、ご遺族の方の生活基盤となり得る居住用または事業用の宅地等については、一定の要件に該当する場合、その相続税評価額を80%または50%減額して申告することができます。
これを「小規模宅地等の特例」と言います。
小規模宅地等の特例には、いくつかのパターンがあるのですが、そのうちの1つである「貸付事業用宅地等」の条文を見てみます。
租税特別措置法（一部抜粋加工）
第69条の4 小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例
四 貸付事業用宅地等 被相続人等の事業（不動産貸付業その他政令で定めるものに限る。以下この号において「貸付事業」という。）の用に供されていた宅地等で、次に掲げる要件のいずれかを満たす当該被相続人の親族が相続又は遺贈により取得したもの（特定同族会社事業用宅地等及び相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等（相続開始の日まで3年を超えて引き続き政令で定める貸付事業を行つていた被相続人等の当該貸付事業の用に供されたものを除く。）を除き、政令で定める部分に限る。）をいう。
3年以内新規貸付開始物件のみだと原則適用不可
上記の青太字の部分を続けて読むと、「相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等を除き」となります。
つまり、亡くなる前3年以内に事業を始めてもダメ、ということです。
上記の赤太字の部分を読むと、「相続開始の日まで3年を超えて引き続き貸付事業を行つていた被相続人等の当該貸付事業の用に供されたものを除く。」とあるので、3年以内新規貸付開始物件だったとしても、亡くなった方が「それ以外の物件」で3年超の期間、一定の貸付事業をしている場合にはOKということです。
逆に言うと、「それ以外の物件」がなければダメです。
でも、「それ以外の物件」がなくてもOKの場合があるのです。
貸付物件を相続で取得した場合にはOK
租税特別措置法施行令（一部抜粋加工）
第40条の2 小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例
9 被相続人が相続開始前3年以内に開始した相続又はその相続に係る遺贈により法第69条の4第3項第1号に規定する事業の用に供されていた宅地等を取得し、かつ、その取得の日以後当該宅地等を引き続き同号に規定する事業の用に供していた場合における当該宅地等は、同号の新たに事業の用に供された宅地等に該当しないものとする。
20 第9項の規定は、被相続人の貸付事業の用に供されていた宅地等について準用する。この場合において、同項中「第69条の4第3項第1号」とあるのは、「第69条の4第3項第4号」と読み替えるものとする。
上記の青太字の部分を続けて読むと、「被相続人が相続開始前3年以内に開始した相続又はその相続に係る遺贈により宅地等を取得した場合は新たに事業の用に供された宅地等に該当しない」となります。
亡くなった方が自分で始めたのではなく、既に貸付が開始されていた物件を相続で取得した場合には、3年以内新規貸付開始物件だったとしてもOKということです。
想う相続税理士
