相続税専門税理士の富山です。
今回は、土地をたくさんお持ちの方が、アパートやマンションなどを建築して相続税対策をする場合の注意点について、お話します。
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大手生命保険会社様で相続税・贈与税に関するセミナー講師の実績有（最近の実績：令和5年11月・令和5年12月・令和6年2月）
土地が多いと相続税が大変
一般的な相続では、相続税がかかっても、その相続財産の中の預貯金から、その相続税を払えば、納税は完了します。
しかし、相続財産の中に土地の占める割合が大きく、また、その土地の評価額が高い場合には、その高い相続税を払おうと思っても、納税資金がないというパターンに陥ることがあります。
この場合、相続人に収入がなければ、その土地を売却して納税資金に充てる、という対応を取らざるを得ません。
そこで、従来からこのような場合には、アパートやマンションなどの賃貸物件を建築することによる相続税対策が行われていきました。
アパートを建てるとなぜ相続税が安くなるのか？
アパートなどを建てることにより、なぜ相続税対策になるのかというと、建物の購入金額がそのまま相続税評価額にならない、ということが最も大きな理由です。
1億円のアパートを建築しても、建物の評価額は6,000万円ぐらい、そしてその建物がアパートとして他人に使われている建物となると、4,200万円ぐらいまで評価が下がります。
つまり、購入資金1億円を金融機関から借り、そのお金でアパートを建築すると、4,200万円－1億円＝△5,800万円の債務超過になるのです。
アパートを建てた土地の評価額が1億円だったとしても、その1億円の土地と、この△5,800万円が相殺されるので、この方の正味の財産は1億円△5,800万円＝4,200万円ということになります（実際には、その土地の評価額がアパートの敷地となることによりさらに安くなったり、相続の際には小規模宅地の特例の適用を受けることによりさらに安くなります）。
全財産が4,200万円ということになれば、相続人が2人の場合、相続税の非課税枠（遺産に係る基礎控除額＝3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円）以下となりますので、相続税はかかりません。
アパートを建てることによりリスクも生じる
相続税対策ということを考えると、このように債務超過が大きい状態であることが必要となりますが、時間が経つにつれて、借入が返済され、さらに家賃などの賃料収入が現預金として蓄積されると、相続税がかかりやすくなります（現預金が蓄積されなくても、借入金の返済が進めば、相続税はかかりやすくなります）。
ただし、利回りの悪い物件だと、借入金の返済原資に充てる家賃などの賃料収入が少ないため、返済が滞るリスクがあります。
相続税を節税することはできたけれども、その後、借入金を返済することができなくなり、結果的にアパートの土地建物を売却せざるを得なくなった、ということになると、完全に本末転倒です。
また、遺産分けの際にも、その賃貸物件が大きなネックになることがあります。
利回りの良い物件だと、みんなが欲しがりますし、利回りが悪いと、みんなが敬遠します。
全財産に占める賃貸物件の割合が高いと、バランスの取れた遺産分けができなくなります。
遺産分けの話し合いが紛糾してしまい、申告期限までに遺産分割が終わらないと、配偶者の税額軽減や小規模宅地の特例などの減税特例が適用できなくなるデメリットが生じます。
想う相続税理士
きちんとしたシミュレーションを行い、リスクを認識した上で実行しましょう。
