相続税専門税理士の富山です。
今回は、不動産管理会社について、お話します。
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大手生命保険会社様で相続税・贈与税に関するセミナー講師の実績有（最近の実績：令和5年11月・令和5年12月・令和6年2月）
相続・相続税のネックとなる不動産
不動産は、通常、評価額が大きいため、相続税の負担が大きくなりがち
遺産分けでは、特定の方が相続することが多く（共有は避けるべき場合が多いため）、バランスが取りにくくなる要因となる
財産に占める不動産の割合が高い方は、ご自分にもしものことがあった場合に、相続税がどれぐらいかかるかを確認しておかないと、相続人の方が納税で苦しむリスクがある
アパートなどの賃貸物件の建築により相続税対策をする場合があるが、これは、建物については、建築にかけた金額と、相続税の申告における評価額と間に差があるから
例えば、建物を１億円で建築した場合には、固定資産評価額が大体6割ぐらいになると言われているので、約6,000万円ぐらいの評価額になる
1億円持っていたら1億円に対して相続税が課税されるのに、約4,000万円も課税対象を減らすことができる
これがアパートなどの賃貸物件で、入居者がいる場合には、さらに3割引き（約4,200万円）で評価できる
土地についても、上に賃貸物件が建つことで、土地の価値（自由に使える度合い）が下がり、安く評価できる
借入をすれば相続税が安くなるワケではない
建築資金がなければ、金融機関からの借入金により資金を調達することになる
借入金は土地や預貯金などのプラスの財産からマイナス（「債務控除」と言います）できるため、相続税が安くなる
借入金があるから安くなるのではない
1億円借入しても、1億円の預金があれば、借入しないのと基本的には同じ
その1億円の預金が上記でお話したように、約6,000万円（貸せば約4,200万円）の建物に形を変えたり、上に賃貸物件が建つことで、土地の評価額が下がることにより、相続税対策になる
儲かる場合には最初から法人でやるべき？
相続税対策として賃貸物件を建築した場合、入居者が入っていなかったり、家賃が下がってしまっていたりすると大変だが、ずっと順調に入居者が入っていて、家賃もそれほど下げずに済んでいる場合には、あらためて税負担について検討する必要がある
建物や構築物などの減価償却が終わり（もう減価償却費が計上できなくなり）、借入金の返済も終わる（支払利息の計上がなくなる）となると、経費が少なくなるため、かなり利益が出てくる、所得税の負担が高くなる
借入金が減っていると、上記の相続税の節税効果も薄まってくる
そのような場合には、個人の所得として儲けを申告（確定申告）するのではなく、法人の所得として法人税を納めることも検討すべき
「それなら最初から会社で建築した方がよかった」というケースもあるかもしれないが、会社で建築する場合、建築後3年以内に相続が発生すると、上記の相続税の節税効果が期待できない（固定資産評価額ベースの安い金額で建物を評価できない）点に注意が必要
財産評価基本通達
185 純資産価額（一部抜粋）
評価会社が課税時期前3年以内に新築した家屋及びその附属設備又は構築物（以下「家屋等」という。）の価額は、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価するものとし、
想う相続税理士
