相続税専門税理士の富山です。
今回は、相続税の基礎控除額を超えるかどうかは、不動産の相続税評価額がカギを握っている、ということについて、お話します。
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不動産だけの相続税の基礎控除額がある？
「相続税の基礎控除額」とは、「相続税の非課税枠」のことです。
つまり、「その金額以下であれば相続税はかかりません」という金額です。
相続税の基礎控除額は、財産を取得した方ごとに設けられているワケではありません。
亡くなった方の全体の財産の相続税評価額の合計額が、相続税の基礎控除額を超えるかどうかで、相続税がかかるか、かからないか、を判断します。
不動産だけの相続税の基礎控除額があるワケではありません。
相続税の基礎控除額は、以下の算式により計算します。
3,000万円+600万円×法定相続人の数
不動産の評価額が相続税の基礎控除額を超えるかどうかのポイントになる！
上記でお話したように、亡くなった方の個々の相続財産の相続税評価額の合計額が、相続税の基礎控除額を超えるかどうかで相続税がかかるかどうかが決まるのですが、不動産以外の預貯金や金融資産等については、大体いくらぐらいの評価になるか、見当が付きやすいハズです。
預貯金であれば、ほぼその残高ですし、株式であれば株価がある程度分かりますし、投資信託であれば残高証明書に基準価額が記載されているハズです。
問題なのは、土地や建物などの不動産です。
特に土地については、市区町村役場から送られてくる固定資産税の課税明細書に記載された金額が相続税評価額になると思われるかもしれませんが、そうではありません。
「路線価方式」や「倍率方式」により計算するため、その課税明細書に記載されている評価額よりも、通常は高くなります。
土地の中でも、特に注意すべきなのは、宅地比準方式で評価する場合です。
この場合には、宅地に準じて評価することになるため、課税明細書に記載された評価額よりも、相続税評価額がかなり高くなる場合があります。
不動産が絡むと相続税の基礎控除額を超えていなくても申告しないといけない場合がある！
不動産の相続で、特に注意すべきなのは「小規模宅地等の特例」がある場合です。
これは、亡くなった方やその親族の居住用又は事業用の宅地について、最大で330㎡、または、400㎡まで8割引で評価できる特例です。
この特例の適用を受けることにより、元々は相続税の基礎控除額を超えていたのに、評価額が下がり、相続税の基礎控除額を下回ることになり、相続税がかからなくなる場合があります。
しかし、ここで注意が必要です。
この小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、「申告することが要件」となっているため、相続税の申告をしなければ、相続税がゼロにならないのです。
また、この小規模宅地等の特例は、様々な適用パターンがあるのですが、そのいずれにおいても、「こういう人が取得した場合には認めてあげる」という「取得者要件」があります。
つまり、（誰がその宅地を取得するかという）遺産分けが決まっていないと、適用が受けられないのです。
不動産は、「1つ1つの財産の金額が大きい」「分割しづらい」「その後の管理が必要」等の理由から、遺産分けにおいてネックになりがちです。
相続税の基礎控除額を超えるぐらいの財産規模の場合、不動産の遺産分けがモメてしまうと、本来なら小規模宅地等の特例を適用して無税の申告ができたのに、いったん納税の申告をせざるを得ない、なんてことが起こり得ます。
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相続財産に不動産がある場合には、是非、税理士にご相談を。
