相続税専門税理士の富山です。
今回は、相続財産の中に駐車場がある場合の、その土地に対する小規模宅地等の特例の適用と評価について、お話します。
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駐車場に対する小規模宅地等の特例の適用
国税庁HP・タックスアンサー（一部抜粋加工）
No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
事業的規模でない不動産貸付けの場合
Q1
事業的規模でない不動産の貸付けの場合であっても、小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例の対象となりますか。
A1
相続開始の直前において、被相続人等の貸付事業の用に供されていた宅地等で、一定の要件に該当する被相続人の親族が相続または遺贈により取得した部分は、貸付事業用宅地等として小規模宅地等についての課税価格の計算の特例の対象となります。その減額割合は50％です。ここでいう貸付事業とは「不動産貸付業」、「駐車場業」、「自転車駐車場業」および事業と称するに至らない不動産の貸付けその他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行う「準事業」をいいますので、事業規模は問わずこの特例の対象となります。
ただし、この特例の対象となる不動産の貸付けは相当の対価を得て継続的に行うものに限られていますので、使用貸借により貸し付けられている宅地等は特例の対象になりません。
上記にあるとおり、亡くなった方が「駐車場業」を営んでいた場合、つまり、自分の持っている土地を車の所有者等に貸していた場合には、貸付事業に該当しますので、その他の要件を満たせば、小規模宅地等の特例を適用することができます。
ただし、ここで注意すべき点があります。
租税特別措置法租税特別措置法（一部抜粋加工）
第69条の4 小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例
個人が相続又は遺贈により取得した財産のうちに、当該相続の開始の直前において、当該相続若しくは遺贈に係る被相続人又は当該被相続人と生計を一にしていた当該被相続人の親族の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等で財務省令で定める建物又は構築物の敷地の用に供されているもののうち政令で定めるものがある場合には、
上記にあるとおり、土地の上に建物や構築物がないとダメなのです。
駐車場は駐車場でも、更地のままの青空駐車場だと、土地の上に建物や構築物がないので、小規模宅地等の特例は適用できません。
自分の土地の上にアスファルト（構築物）を敷設して、駐車場として貸している場合には「駐車場業」に該当するため、その他の要件を満たせば、小規模宅地等の特例を適用することができます。
土地を第三者に賃貸して、その第三者がアスファルトを敷設して駐車場としてさらに一人または複数の方に貸している場合、その第三者に対する不動産の貸付け（「不動産貸付業」）に該当するため、その他の要件を満たせば、小規模宅地等の特例を適用することができます。
自分の土地の上にアスファルト（構築物）を敷設して、その状態の土地を第三者に賃貸して、その第三者が駐車場としてさらに一人または複数の方に貸している場合、その第三者に対する不動産の貸付け（「不動産貸付業」）に該当するため、その他の要件を満たせば、小規模宅地等の特例を適用することができます。
想う相続税理士秘書
駐車場に係る小規模宅地等の特例を適用する前の権利ベースの評価
国税庁HP・タックスアンサー（一部抜粋加工）
No.4627 貸駐車場として利用している土地の評価
土地の所有者が、自らその土地を貸駐車場として利用している場合には、その土地の自用地としての価額により評価します。
このように自用地としての価額により評価するのは、土地の所有者が、その土地をそのままの状態で（または土地に設備を施して）貸駐車場を経営することは、その土地で一定の期間、自動車を保管することを引き受けることであり、このような自動車を保管することを目的とする契約は、土地の利用そのものを目的とした賃貸借契約とは本質的に異なる権利関係ですので、この場合の駐車場の利用権は、その契約期間に関係なく、その土地自体に及ぶものではないと考えられるためです。
上記にあるとおり、自分の土地の上に自分でアスファルト（構築物）を敷設している場合には、借地権等の権利は考慮しません。
他人の権利が介在しない土地として、丸々全体で（「自用地」ベースで）評価します。
国税庁HP・タックスアンサー（一部抜粋加工）
No.4627 貸駐車場として利用している土地の評価
ただし、車庫などの施設を駐車場の利用者の費用で造ることを認めるような契約の場合には、土地の賃貸借になると考えられますので、その土地の自用地としての価額から、賃借権の価額を控除した金額によって評価します。
上記にあるとおり、その土地の賃借人である第三者がアスファルト（構築物）を敷設している場合には、賃借権を考慮して評価するため、その分、評価額が安くなります。
想う相続税理士
