小規模宅地等の特例の面積制限に負けないためには？

相続税専門税理士の富山です。

今回は、小規模宅地等の特例を最大限に活用する方法について、お話します。

親族の方の生活基盤になり得る宅地等は評価額を減額できる

相続税の計算においては、一定の居住用または事業用の宅地等について、その評価額を80%または50%減額して申告することができる「小規模宅地等の特例」という制度があり、大きくは「①特定事業用宅地等」「②特定同族会社事業用宅地等」「③特定居住用宅地等」「④貸付事業用宅地等」の4つの適用パターンがあります。

小規模宅地等の特例は面積制限に注意！

それぞれの適用パターンごとに、適用できる面積に限度があります。

各パターンごとの面積制限

最も限度面積が大きいのは、「①特定事業用宅地等」「②特定同族会社事業用宅地等」で「400㎡」まで適用可能です（80%減額）。

次に限度面積が大きいのは、「③特定居住用宅地等」で「330㎡」まで適用が可能です（80%減額）。

そして、一番限度面積が小さいのは、「④貸付事業用宅地等」で「200㎡」まで適用が可能です（50%減額）。

複数パターンを併用する場合の面積制限

1つのパターンで限度面積に達しなければ、複数のパターンを併用することができます。

ただし、そこでも（併用する場合にも）限度面積の決まりがあります。

「①と②」を併用する場合は、合計で400㎡までという限度があります。

［①＋②≦400㎡］ということです。

ただし、この「①と②」と「③（≦330㎡）」を併用した場合、合計で730㎡まで適用することが可能です（あくまでも［①＋②≦400㎡］・［③≦330㎡］の決まりを守った上での合計730㎡です）。

また、⑤とそれ以外のパターンを併用する場合には、
（①＋②）×200㎡/400㎡＋③×200㎡/330㎡＋④≦200㎡
という限度の決まりがあります。

一次相続・二次相続両方で適用を受けられるようにする

相続税は、一次相続のことだけではなく、二次相続のことも考える必要があります。

一次相続で遺産分けを決める場合には、上記の限度面積の決まりを考慮し、一次相続でも二次相続でも小規模宅地等の特例の適用を受けられるように遺産分けをすれば、トータルの相続税を安くできる可能性があります。

例えば、一次相続で夫が亡くなり、相続人が妻・長男の2人だとします。

夫・妻・長男は夫が所有する自宅に同居しているとします。

長男が、一次相続でこの自宅（敷地面積330㎡）を相続します。

妻は、アパート（敷地面積200㎡）を相続します。

他に土地はないモノとします。

長男がその自宅に住み続ける等、一定の要件を満たせば、その自宅敷地に対して、「③特定居住用宅地等」として小規模宅地等の特例を適用することができます。

二次相続で妻が亡くなった場合、一定の要件を満たせば、長男はアパートの敷地に対して、「④貸付事業用宅地等」として小規模宅地等の特例を適用することができます。

どちらも妻が相続したら？

自宅もアパートも妻が相続した場合、一定の要件を満たせば、上記と同じように一次相続・二次相続ともに小規模宅地等の特例を適用することができます。

ただし、一次相続における妻は亡くなった夫の配偶者であるため、妻が相続で取得した分については、「配偶者の税額軽減」の適用を受けることができ、

のいずれか多い金額（つまり最低でも1億6,000万円）まで、相続税がかかりません。

そうすると、配偶者が相続で取得した宅地等に小規模宅地等の特例を適用しても、節税メリットが薄まってしまいます。

どちらも長男が相続したら？

自宅もアパートも長男が相続した場合、二次相続では小規模宅地等の特例を適用することができません（相続財産の中に土地がないため）。