相続税専門税理士の富山です。
今回は、マイホームの取得と贈与について、お話します。
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大手生命保険会社様で相続税・贈与税に関するセミナー講師の実績有（最近の実績：令和5年11月・令和5年12月・令和6年2月）
昔は住宅取得等資金バージョンの精算課税贈与があったけど･･･
相続時精算課税を選択すると住宅取得等資金の非課税贈与は使えない？
上記の記事でちょっと触れましたが、昔は、相続時精算課税の住宅取得等資金バージョン（2,500万円＋住宅枠1,000万円＝3,500万円）がありました。
現在、この取扱いはありませんが、仮に2,500万円のお金を住宅取得等資金として父が子供に贈与した場合、どうなるでしょうか？
相続税が払えないリスクがある
子供が2,500万円のお金を全部使ってマイホームを建築した場合（土地は父の土地をタダで借りることにします）、父の相続の際、その2,500万円に対する相続税を納めなければなりません。
しかし、もらったお金をマイホームの建築に全部使ってしまっていると、相続税の納税資金の調達に苦しむ可能性があります。
相続の時にはかなり価値が下がっている
子供がもらったお金をそのまま使わず持っていて、相続の時に2,500万円に対する相続税を納めるのであれば、「2,500万円をもらってそれが手元にあるんだから、それに対する相続税を納めるのは当然だな」と思うかもしれません。
しかし、マイホームを建築している場合、様子がちょっと変わってきます。
建物（家屋）の相続税評価額は、
固定資産税評価額×1.0
と計算します（貸している場合には「×0.7」します）。
つまり、固定資産税評価額と同額です。
この固定資産税評価額は、購入金額の約60%ぐらいになります。
2,500万円で建てた家の相続税評価額は、約1,500万円以下になるのです。
年数が経てば経つほど、さらに下がります。
それに対して、相続税は「もらったお金2,500万円」に対して課税されます。
感覚的には、1,500万円（年数が経っていればさらに低い金額）の財産を相続するのに、2,500万円に対する相続税を納める感じになるのです。
もちろん、「相続まで待たずに大きなお金を（その時には非課税で）贈与してもらい、早目に家を建てることができた、だからOK」と納得できるのであればいいのですが、この話から学べる点は、「相続時精算課税は値下がりする財産には向かない」ということです（相続時の価値（1,500万円）以上の金額（2,500万円）に対する相続税を負担することになるため）。
では、どうすればいいのでしょうか？
建てた家を相続時精算課税でもらう
父が2,500万円で建てた家（評価額1,500万円）を、子供が相続時精算課税でもらうのです。
そうすると、もちろん、贈与の時から相続の時までの間に評価額は値下がりしますが、かなり長生きしない限り、2,500万円→1,500万円というように1,000万円も下がったししないでしょう。
200万円下がったとしても、1,300万円の財産に対して1,500万円の相続税を払うのであれば、全然マシです。
想う相続税理士
