土地を貸していても借地権の控除が認められない場合とは？

相続税専門税理士の富山です。

今回は、土地を貸していても借地権が控除できないケースについて、お話します。

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貸宅地は相続税が安くなる

借地権など宅地の上に存する権利の目的となっている宅地のことを「貸宅地」と言います。

ザックリ言うと、「貸している土地」です。

貸宅地は、その借りている他の人（や法人）が使っているため（「借地権」があるため）、地主（持ち主）であっても自由に使うことができません。

貸していない土地はいつでも自由に使えますが、それに比べて自由に使えない分（「借地権」がある分）、相続税の評価は下がります。

それが原則です。

しかし、貸している土地でも借地権が控除できない場合があります。

タダで貸している土地

民法（一部抜粋）
（使用貸借）
第五百九十三条　使用貸借は、当事者の一方がある物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物について無償で使用及び収益をして契約が終了したときに返還をすることを約することによって、その効力を生ずる。

タダで貸すことを「使用貸借」と言います。

使用貸借に係る使用借権の価額は「ゼロ」として取扱うため（タダで借りている分だけ権利が弱いと考えます）、使用貸借により貸し付けている土地の価額は自用地価額（貸していない土地ベース）で評価します。

一時的な使用のために貸している土地

建設現場など、その性質上一時的な事業に必要とされる臨時的な設備を所有することを目的とするいわゆる一時使用のための借地権については、存続期間及びその更新などについて、借地借家法の適用がなく、期間の満了とともに消滅することとされており、その権利は著しく弱いため、雑種地の賃借権の評価方法に準じて評価します。

一時的な賃貸借なら必ず賃借権が控除できるかというと、そうではありません。

臨時的・1年以下の賃借権の場合

臨時的な使用に係る賃借権及び賃貸借期間が1年以下の賃借権（賃借権の利用状況に照らして賃貸借契約の更新が見込まれるものを除きます）については、その経済的価値が極めて小さいものと考えられるため、このような賃借権の価額は評価しません。

したがって、その貸している土地は、上記の使用貸借により貸し付けている土地と同様、自用地価額（貸していない土地ベース）で評価します。