相続税専門税理士の富山です。
今回は、土地は土地でも、路線価や固定資産税評価額を使用しないで評価する土地について、お話します。
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土地は路線価方式か倍率方式で評価する
国税庁HPタックスアンサー（一部抜粋）
No.4602 土地家屋の評価
概要
相続税や贈与税を計算するときに、相続や贈与などにより取得した土地や家屋を評価する必要があります。
土地
土地は、原則として、宅地、田、畑、山林などの地目ごとに評価します。
土地の評価方法には、路線価方式と倍率方式があります。
国税庁のHPにも、上記のように、土地を評価するなら路線価方式か倍率方式、と書かれています。
土地を評価する場合には、通常、財産評価基準書の評価倍率表を見て、その土地が、路線価方式で評価する場所なのか、それとも、倍率方式で評価する場所なのか、を確認します。
路線価方式は「路線価×面積」、倍率方式は「固定資産税評価額×倍率」を基礎に計算します。
路線価が無かったり固定資産税評価額が使えない場合もある
路線価方式や倍率方式で計算しようとしても、路線価が無かったり、その土地の固定資産税評価額が評価に使えない場合もあります。
そのような場合には、税務署に路線価の設定を依頼したり、近くの土地の単価を使用したりする場合もあります。
同じ算式で評価しても不公平になる場合があるので･･･
「土地の評価は路線価方式か倍率方式」で決まり、というのは、財産評価基本通達に書かれています。
財産評価基本通達
11 評価の方式
宅地の評価は、原則として、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げる方式によって行う。
（1） 市街地的形態を形成する地域にある宅地 路線価方式
（2） （1）以外の宅地 倍率方式
しかし、この同じ財産評価基本通達に、次のような規定もあります。
財産評価基本通達
6 この通達の定めにより難い場合の評価
この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。
フツーに路線価方式や倍率方式で評価すると、租税負担の公平が図れない場合には、路線価方式や倍率方式以外の評価（鑑定評価など）もあり得る、ということです。
でも、そういう話の手前の段階で、路線価方式や倍率方式で評価できない場合もあります。
亡くなった方が土地の売買を仕事にしていたら？
亡くなった方が不動産屋さんだったりした場合には、注意が必要です。
その方名義の土地があったとしても、それが販売用の土地だったらどうなるでしょうか？
財産評価基本通達（一部抜粋）
4-2 不動産のうちたな卸資産に該当するものの評価
土地、家屋その他の不動産のうちたな卸資産に該当するものの価額は、第6章《動産》第2節《たな卸商品等》の定めに準じて評価する。
棚卸資産、つまり「商品」としての評価になるのです。
財産評価基本通達（一部抜粋）
133 たな卸商品等の評価
（1） 商品の価額は、その商品の販売業者が課税時期において販売する場合の価額から、その価額のうちに含まれる販売業者に帰属すべき適正利潤の額、課税時期後販売までにその販売業者が負担すると認められる経費の額及びその販売業者がその商品につき納付すべき消費税額（地方消費税額を含む。）を控除した金額によって評価する。
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