相続税申告における土地の評価単位の例外2

相続税専門税理士の富山です。

今回は、土地の評価単位の例外の2つ目について、お話します。

想う相続税理士

下記の記事の続きです。

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地目の異なる土地を一団として評価する

財産評価基本通達（一部抜粋）
7 土地の評価上の区分
なお、市街化調整区域以外の都市計画区域で市街地的形態を形成する地域において、市街地農地（生産緑地を除く）、市街地山林、市街地原野又は宅地と状況が類似する雑種地のいずれか2以上の地目の土地が隣接しており、その形状、地積の大小、位置等からみてこれらを一団として評価することが合理的と認められる場合には、その一団の土地ごとに評価するものとする。

国税庁HP・質疑応答事例（一部抜粋）
土地の評価単位―地目の異なる土地を一団として評価する場合

宅地化が進展している地域のうちに介在する市街地農地等及び宅地と状況が類似する雑種地が隣接しており、その規模、形状、位置関係等から一団の土地として価格形成がなされるものもあります。また、これらの土地は、近隣の宅地の価額の影響を強く受けるため、原則としていわゆる宅地比準方式により評価することとしており、基本的な評価方法はいずれも同一であることから、地目の別に評価する土地の評価単位の例外として、その形状、地積の大小、位置等からみて一団として評価することが合理的と認められる場合には、その一団の土地ごとに評価します。

（事例①）
標準的な宅地規模を考えた場合にはA土地は地積が小さく、形状を考えた場合には、B土地は単独で評価するのではなくA土地と合わせて評価するのが妥当と認められます。また、位置を考えた場合には、C土地は道路に面していない土地となり、単独で評価するのは妥当でないと認められることから、A、B及びC土地全体を一団の土地として評価することが合理的であると認められます。

（事例②）
山林のみで評価することとすると、形状が間口狭小、奥行長大な土地となり、また、山林部分のみを宅地として利用する場合には、周辺の標準的な宅地と比較した場合に宅地の効用を十分に果たし得ない土地となってしまいます。
同様に
（事例③）
各地目の地積が小さいこと
（事例④）
山林部分が道路に面していないこと
から、やはり宅地の効用を果たすことができない土地となります。これらのような場合には、土地取引の実情からみても隣接の地目を含めて一団の土地を構成しているものとみるのが妥当であることから、全体を一団の土地として評価します。
しかし、
（事例⑤）
農地と山林をそれぞれ別としても、その形状、地積の大小、位置等からみても宅地の効用を果たすと認められる場合には、一団としては評価しません。

「市街化調整区域以外の都市計画区域」＝「市街化区域」＋「非線引区域（区域区分が定められていない都市計画区域）」

「市街地的形態を形成する地域」＝「宅地化が進展している地域」＝家を建てることが容易な地域

「市街地農地（生産緑地を除く）」「市街地山林」「市街地原野」「宅地と状況が類似する雑種地」は、それぞれ宅地比準方式によって評価する

つまり、地目は異なっても、評価方法が同じ土地なのである

ここでさらに引用する

国税庁HP・質疑応答事例（一部抜粋加工）
市街地農地等を宅地比準方式で評価する場合の形状による条件差
市街地農地や市街地周辺農地の価額を付近の宅地の価額を基に、その宅地との位置、形状等の条件の差を考慮して評価する場合に

この「付近の宅地」というのは、近くにあればどの宅地でもいいというワケではなく、「その地域の標準的な面積の宅地」である

宅地の標準的な面積が100㎡の地域であれば、100㎡の宅地を基準に評価する

その地域に、40㎡の市街地農地と、60㎡の市街地山林が隣接していたら、2つをまとめて1つの土地として使用すれば、その地域の標準的な宅地の面積と同じ面積の土地となり、そのまとめた土地は、その地域では宅地としての効用を果たすことができると考えられる

「付近の宅地の価額を基に」評価する場合、40㎡の市街地農地のまま、60㎡の市街地山林のまま評価するよりも、40㎡＋60㎡＝100㎡の「市街地農地＋市街地山林」を1評価単位で評価する方が、面積が同じになるのだから、その宅地の価額を基に評価するということに合理性が出てくる

逆に、100㎡の市街地農地と、100㎡の市街地山林が隣接している場合には、100㎡＋100㎡＝200㎡にする必要はない

「100㎡の市街地農地」「100㎡の市街地山林」そのままで、その地域では宅地としての効用を果たすことができるから

さらに踏み込んで考えると、隣接するA農地とB山林がある場合に、A農地が「その地域の標準的な面積の宅地」と同じ面積があり、宅地として有効活用できる形状で、その地域では宅地としての効用を果たすことができるとしても、B山林が「その地域の標準的な面積の宅地」に比べて面積が狭かったり、形が悪かったり、道路に面していなかったりして、その地域では宅地としての効用を果たすことができない場合には、A農地とB山林を一団の土地として評価することが合理的と考えらえる

逆に言えば、隣接するB山林を地目が別だからと言って別評価にして、宅地比準方式を採用するのに、宅地として使えない形で評価するのは不合理的であると考えらえる

まず、その地域の標準的な宅地の規模（面積）を把握しましょう。

想う相続税理士秘書