相続税専門税理士㊙カード58【セットバック】

建築基準法上の道路に接していないと建物は建てられない

建築基準法
（道路の定義）
第四十二条この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル以上のものをいう。
２現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、市区町村長・都道府県知事の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートルの線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満で崖地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該崖地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。

建物を建てるためには、その土地が建築基準法上の道路に接していなければならない

建築基準法上の道路は、幅員が4m以上のモノとされている（「6m以上」の場合もある）

しかし、実際には、幅員が4m未満の道の脇にも家が建っている

4m未満でも、特定行政庁が指定した場合には、道路とみなす（「2項道路」・「42条2項道路」）

この場合、その道路とみなされた道の中心線から水平距離2mの線をその道路の境界線とみなす

つまり、建物の敷地の一部が道路とみなされている、ということである

現在の建物を取り壊して再建築する場合には、その道路とみなされている部分は、道路として提供する必要がある

つまり、土地を後退（引っ込める）必要があり、これを「セットバック（＝後退）」と言う

道路として提供することになる部分については7割引き評価する

この道路とみなされている部分は、現時点ではセットバックしていなくても、将来、再建築時にセットバックが必要になる、ということだから、道になってしまう、つまり、自分のモノではなくなってしまう、という土地である（＝価値が低い）

従って、この「将来的には自分のモノではなくなってしまう土地」については、7割引きで評価する

ただし、「将来的には自分のモノではなくなってしまう土地」を単独で7割引き評価するのではなく、その敷地全体を1つの土地として評価し、その評価額のうち、「将来的には自分のモノではなくなってしまう土地」の面積に対応する部分の評価額について、7割引き評価する（全体の評価額を面積按分して7割引き評価する）

既に道路として提供済の場合には「私道」として評価する

既にセットバックが完了している場合には、「将来的には自分のモノではなくなってしまう土地」ではなく、既に「道路」になっている

財産評価基本通達（一部抜粋）
24 私道の用に供されている宅地の評価
私道の用に供されている宅地の価額は、11《評価の方式》から21-2《倍率方式による評価》までの定めにより計算した価額の100分の30に相当する価額によって評価する。この場合において、その私道が不特定多数の者の通行の用に供されているときは、その私道の価額は評価しない。

その「道路（私道）」の部分が、「不特定多数の者の通行の用に供されている」のであれば、7割引き評価ではなく、評価不要である。

この場合には、「全体の評価額を面積按分」するのではなく、「宅地」と「私道」それぞれ別の土地として切り分けて評価する（評価単位は別）

建築基準法上の道路に該当しなければセットバックの話は出てこない

幅員が幅員が4m未満の道は、セットバックをすれば、その脇に必ず家が建てられる、というワケではない

その道路が建築基準法上の道路である必要がある

市区町村長・都道府県知事（特定行政庁）の指定がなければ、建築基準法上の道路（「2項道路」・「42条2項道路」）にはならない

その場合には、セットバックの評価減の話は出てこない

 現地調査だけでなく、その道について、役所にきちんと確認する必要がある