区画整理（土地区画整理事業）は、従来の曲がりくねった道や形の悪い土地を、まっすぐな道を作り、形の良い土地に変えたりして、環境を良くする目的で行われる
どのように区画整理を行うかが話し合われ、都市計画が決定される
土地区画整理事業施行区域内に土地を所有されていた方がお亡くなりになった場合、その所有していた土地が、周りの土地や道路と一緒に整備され、「代わりにこの土地を使っていいですよ」と新たに形の良い土地を指定される
元々持っていた土地を「従前地」といい、代わりの土地として指定された土地を「仮換地」という、この「仮換地」を決めることを「仮換地指定」という
原則として、「仮換地指定」により、「従前地」が使えなくなり、「仮換地」が使用できるようになる、これを「仮換地の使用収益の開始」という
つまり、原則的には、「仮換地指定日」＝「使用収益開始日」
ところが、「仮換地指定」の時点で、まだ「仮換地」に、そこを使用するのに障害となる物件が残っていることなどがある場合には、仮換地の使用収益の開始日を仮換地指定の効力発生日とは別に定めることがある
つまり、実務的には、「仮換地指定日」の後に「使用収益開始日」がやってくる
「お亡くなりになった日」が、この「仮換地指定日」・「使用収益開始日」などと、どう前後しているかによって、相続税申告における土地区画整理事業施行区域内の土地の評価が変わってくる
お亡くなりになった日が「仮換地指定日」＝「使用収益開始日」よりも前の場合：従前地として評価（形の悪い土地を所有していたものとして申告）
お亡くなりになった日が「仮換地指定日」＝「使用収益開始日」以降の場合：仮換地として評価（形の良い土地を所有していたものとして申告）
「仮換地指定日」≒「使用収益開始日」の場合
お亡くなりになった日が「使用収益開始日」・「造成工事開始日」のどちらの日よりも前の場合：従前地として評価（形の悪い土地を所有していたものとして申告）
お亡くなりになった日が「使用収益開始日」・「造成工事開始日」のいずれかの日以降の場合：仮換地として評価（形の良い土地を所有していたものとして申告）
※仮換地として評価する場合でも、まだ工事中で工事完了まで1年超の見込である場合には、5%引きで評価
財産評価基本通達
24-2 土地区画整理事業施行中の宅地の評価
土地区画整理事業（土地区画整理法（昭和29年法律第119号）第2条《定義》第1項又は第2項に規定する土地区画整理事業をいう。）の施行地区内にある宅地について同法第98条《仮換地の指定》の規定に基づき仮換地が指定されている場合におけるその宅地の価額は、11《評価の方式》から21-2《倍率方式による評価》まで及び前項の定めにより計算したその仮換地の価額に相当する価額によって評価する。
ただし、その仮換地の造成工事が施工中で、当該工事が完了するまでの期間が1年を超えると見込まれる場合の仮換地の価額に相当する価額は、その仮換地について造成工事が完了したものとして、本文の定めにより評価した価額の100分の95に相当する金額によって評価する。
（注） 仮換地が指定されている場合であっても、次の事項のいずれにも該当するときには、従前の宅地の価額により評価する。
1 土地区画整理法第99条《仮換地の指定の効果》第2項の規定により、仮換地について使用又は収益を開始する日を別に定めるとされているため、当該仮換地について使用又は収益を開始することができないこと。
2 仮換地の造成工事が行われていないこと。
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