相続税専門税理士の富山です。
今回は、相続税の申告における小規模宅地等の特例の適用上の注意点と、その特例の適用に向けた生前贈与について、お話します。
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小規模宅地等の特例が適用できる土地は贈与しない
相続税の計算においては、一定の居住用または事業用の宅地等について、その評価額を80%または50%減額して申告することができる「小規模宅地等の特例」という制度があります。
親族の方の生活基盤になり得る宅地等については、相続税の課税を軽減しようという趣旨によるモノです。
小規模宅地等の特例については知っていても、自分の家で相続があった場合にその特例が適用できるのか、適用できるとすればどのパターンで適用を受けるのが最も有効なのか、ということを前もって確認している人はほとんどいらっしゃらないのではないでしょうか？
相続税対策として生前贈与を検討する場合、贈与する（動かす）のが一番ラクなのはお金ですが、贈与してしまうと老後の生活に支障が出るかもしれない、と心配になることもあり、「じゃあ土地を贈与しよう」ということになったりするのですが、そのような場合には、将来の相続税申告で小規模宅地等の特例が適用できないような土地を贈与すべきです。
例えば、ある方の所有する土地がA土地（1,000万円・330㎡）とB土地（1,000万円・330㎡）のみであり、A土地には小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）が適用できるとします。
このA土地を相続税対策と称して生前贈与すると、相続財産はA土地の分だけ1,000万円減らせるかもしれませんが、相続の時には小規模宅地等の特例を適用できません（B土地1,000万円に相続税が課税されます）。
B土地を生前贈与すれば、相続財産をB土地の分だけ1,000万円減らし、かつ、相続の時にはA土地に小規模宅地等の特例を適用し、評価額を800万円減額することができます（A土地は200万円として相続税が課税されます）。
想う相続税理士
小規模の特例が適用できないなら適用できるようにする
例えば、貸している土地があっても、タダで貸している（使用貸借）ために、小規模宅地等の特例が適用できない、というようなこともあります（逆にタダで貸していることにより小規模宅地等の特例が適用できる場合もあります）。
このような場合には、土地の貸付を有償にしたり、土地の賃借人がその土地の上に貸家を所有している場合には、その貸家を買取ることで、貸付事業用宅地等として、小規模宅地等の特例が適用できる土地に変えることができる場合があります。
想う相続税理士秘書
また、同族会社に貸している土地がある場合、当初は有償で貸していたものの、その同族会社の経営状況が悪化したため、現在はタダで貸している（使用貸借）というようなケースもよく見られます。
このような場合にも、タダで貸していると小規模宅地等の特例が適用できませんので、一定の金額以上の地代を取り、特定同族会社事業用宅地等に該当するようにすれば、400㎡まで評価額を8割減額することができます。
想う相続税理士
