相続税専門税理士の富山です。
今回は、亡くなった方が同族会社に土地を貸していたものの、その同族会社が相続開始時点では建物を建替え中だった、という場合の小規模宅地等の特例の適用について、お話します。
相続税専門税理士が直接対応
事前予約で土日祝日夜間対応可能
明確な料金体系＋スピード対応
相続税の申告における小規模宅地等の特例とは？
相続税の計算においては、一定の居住用または事業用の宅地等について、その評価額を80%または50%減額して申告することができる「小規模宅地等の特例」という制度があり、大きくは「（１）特定事業用宅地等」「（２）特定同族会社事業用宅地等」「（３）特定居住用宅地等」「（４）貸付事業用宅地等」の4つの適用パターンがあります。
亡くなった方が同族会社に土地を貸していた場合には、「（２）特定同族会社事業用宅地等」か「（４）貸付事業用宅地等」の適用の可能性があります。
建替え中で建物が無かったら小規模宅地等の特例は適用不可？
小規模宅地等の特例の適用対象となるためには、「建物又は構築物の敷地の用に供されている」（租税特別措置法第69条の4小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例）ことが要件となります。
これは、上記（１）から（４）に共通する大前提の要件です。
建替え中で同族会社の建物がない場合には、そもそも大前提の要件を欠いていることになり、小規模宅地等の特例は適用できない、ということになるのでしょうか？
この論点についての質疑応答事例があります。
国税庁HP・質疑応答事例（一部抜粋加工）
法人所有建物の建替え中に相続開始した場合の小規模宅地の特例の適用
【照会要旨】
被相続人は、法人が所有する建物の敷地の用に供されている宅地を所有し、当該法人に対して当該宅地を相当の対価を得て継続的に貸付けを行っていましたが、当該法人による当該建物の建替え中に被相続人について相続が発生しました。この場合、小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等又は特定同族会社事業用宅地等）の適用を受けることはできますか。
なお、当該貸付けは当該建替えの期間中も継続的に行われており、当該建替えの完了後も当該法人に対して継続的に貸付けを行う見込みです。
【回答要旨】
小規模宅地等の特例の対象は、相続開始の直前において被相続人等の事業の用に供されていた宅地等で建物等の敷地の用に供されている一定のものとされています。
本件の宅地は相続開始の直前において継続的に貸し付けられており、相続開始の直前における当該法人の事業の準備行為の状況からみて、当該建物を速やかに当該事業の用に供することが確実であったと認められるのであれば、建替えのため一時的に当該宅地上の建物がなかったに過ぎないと認められることから、当該宅地については相続開始の直前において被相続人の事業の用に供されていた宅地で建物の敷地の用に供されているものとして取り扱って差し支えありません。したがって、他の適用要件を満たせば小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等又は特定同族会社事業用宅地等）の適用を受けることができます。
相続後に実際に建物が建ったかどうかではなく、相続開始直前の時点における、その法人の（その建物を事業の用に供する前提での）「事業の継続意向の有無」が要件となる（それを裏付ける準備行為の発生により疎明される）、としています。
想う相続税理士
