相続税専門税理士の富山です。
今回は、複数の土地の上にまたがって1棟の建物が建っている場合の、その宅地の評価方法について、お話します。
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大手生命保険会社様で相続税・贈与税に関するセミナー講師の実績有（最近の実績：令和5年11月・令和5年12月・令和6年2月）
複数の地主が共同でビルを建築した場合
参考 宅地の評価単位－共同ビルの敷地国税庁上記の事例（①）では、隣接している4筆の土地（A・B・C・D）のそれぞれの地主（甲・乙・丙・丁）が、共同で、その土地一帯の上にビルを建築したケースが取り上げられています。
相続税の申告で土地の評価をする場合、通常、他人の土地は関係ありません。
つまり、甲さんに相続があった場合には、A土地だけを評価する、ということになります。
しかし、このケースでは、4筆の土地が一体で利用されているため、4筆全体で1つの土地として評価し、そのうちのA部分を、評価額や面積の比で按分計算して求める、としています。
複数の地主から借りた土地に建物を建築した場合
参考 宅地の評価単位－借地権国税庁上記の事例（②）では、隣接している2筆の土地（A・B）を、甲さんがそれぞれの地主（乙・丙）から借りて、建物を建築したケースが取り上げられています。
この場合、甲さんに相続があった場合には、「借地権」が相続税の課税対象になるのですが、その評価に際しては、最初のケースと同様、2筆の土地が一体で利用されているため、2筆全体で1つの土地として評価し、その上で借地権の評価をする、としています。
他の地主と一緒に土地を貸して建物を建築させた場合
上記の事例（②）で、乙さんに相続があった場合には、どうなるでしょうか？
A土地・B土地の上に甲さんが建築した建物があり、一体で利用されているのですから、最初の事例（①）と同じように、A土地・B土地を一体で評価し、評価額や面積の比でA土地部分を按分計算により求めて「貸宅地」（貸している宅地）として申告するのでしょうか？
この場合、乙さんの所有権が及ぶのはA土地部分のみですから、B土地部分と一体で評価はしません。
A土地部分のみを個別で評価することになります。
想う相続税理士
また、面積基準（三大都市圏以外なら1,000㎡以上）がある「地積規模の大きな宅地の評価」（最低で20%評価減が可能）が適用できるかどうかにも影響します。
つまり、土地の単価が変わり、相続税に影響を及ぼしますので、ご注意を。
