相続税専門税理士の富山です。
今回は、小規模宅地等の特例の面積制限と、その対応について、お話します。
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大手生命保険会社様で相続税・贈与税に関するセミナー講師の実績有（最近の実績：令和5年11月・令和5年12月・令和6年2月）
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親族の生活基盤になり得る土地は相続税が安くなる
相続税の計算においては、一定の居住用または事業用の宅地等について、その評価額を80%または50%減額して申告することができる「小規模宅地等の特例」という制度があります。
親族の方の生活基盤になり得る宅地等については、相続税の課税を軽減しようという趣旨によるモノです。
適用パターンとしては、「①特定事業用宅地等」「②特定同族会社事業用宅地等」「③特定居住用宅地等」「④貸付事業用宅地等」があります。
小規模宅地等の特例には面積の制限がある
「①特定事業用宅地等」については、400㎡まで評価額を8割減額できます。
「②特定同族会社事業用宅地等」についても、400㎡まで評価額を8割減額できます。
「③特定居住用宅地等」については、330㎡まで評価額を8割減額できます。
「④貸付事業用宅地等」については、200㎡まで評価額を5割減額できます。
さらに、この適用パターン毎の面積制限だけでなく、次のような全体の面積制限もあります。
「④貸付事業用宅地等」がない場合
「③特定居住用宅地等」≦330㎡
「①特定事業用宅地等」＋「②特定同族会社事業用宅地等」＋「③特定居住用宅地等」≦730㎡
「④貸付事業用宅地等」がある場合
相続時の適用対象を貸付事業用宅地等のみにする
夫が亡くなった場合の相続財産の中に、ご自宅の敷地（「③特定居住用宅地等」に該当）330㎡と賃貸アパートの敷地（「④貸付事業用宅地等」に該当）200㎡がある場合、どちらかの土地に小規模宅地等の特例を100%適用すると、面積制限の関係上、もう片方の土地には適用できなくなります。
このようなケースで、推定相続人に妻がいる場合には、生前に、ご自宅の敷地を妻に贈与します。
一定の要件に該当すれば、「贈与税の配偶者控除」を適用し、贈与税はゼロになります。
この「贈与税の配偶者控除」の適用対象となった財産は、生前贈与加算の対象になりません。
つまり、相続直前に贈与しても、相続税が課税されません。
これにより、ご自宅の敷地は、相続税の課税対象から除外されます。
相続の時には、賃貸アパートの敷地に小規模宅地等の特例を100%適用します。
ご自宅の敷地は既に贈与済であることから、小規模宅地等の特例対象となる土地は賃貸アパートの敷地しかないため、全体の面積制限を受けることなく、賃貸アパートの敷地200㎡全体に対して、小規模宅地等の特例を適用することができます。
想う相続税理士
