市街化調整区域内にある雑種地の相続税申告における評価方法

相続税専門税理士の富山です。

今回は、相続税申告における市街化調整区域に所在する雑種地の評価について、お話します。

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雑種地は周囲類似土地比準方式で計算する

財産評価基本通達（一部抜粋）
82 雑種地の評価
雑種地の価額は、原則として、その雑種地と状況が類似する付近の土地についてこの通達の定めるところにより評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その土地とその雑種地との位置、形状等の条件の差を考慮して評定した価額に、その雑種地の地積を乗じて計算した金額によって評価する。

ザックリ言うと、その雑種地が農地地域にある土地である場合には農地ベース、山林地域にある土地である場合には山林ベースで評価する、ということになります。

市街化調整区域の雑種地で周囲類似土地が宅地の場合

その雑種地が市街化調整区域にあり、周囲類似土地が宅地の場合、宅地ベースで計算するのですが、市街化区域と異なり、市街化調整区域は建築制限などの法的規制があります。

都市計画法（一部抜粋）
第七条
３　市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とする。

「宅地」は「建物の敷地（及びその維持若しくは効用を果すために必要な土地）」です。

評価しようとする雑種地には、建物が建っていないハズです（建物が建っていないから「宅地」ではなく「雑種地」として評価しているハズです）。

その雑種地を建物が建っている（建物の敷地である）土地（＝「宅地」）に比準して評価していいのでしょうか？

市街化調整区域には建築制限等があるため、建物が建たない場合もあります。

つまり、建物が建つ土地に比べて、それだけ価値が低い土地と言うことです。

その土地を建物が建つ土地に比準して評価したら、高く評価することになってしまいます。

評価額を3パターンに分けて減額する

とはいえ、周囲類似土地が宅地であれば、宅地ベースで評価せざるを得ません。

そこで、その評価額をその地域の状況等により

店舗等の建築が可能な幹線道路沿いや市街化区域との境界付近にある土地の場合、上記の②か③で評価し、そのうち、宅地価格と同等の取引実態が認められる地域（郊外型店舗が建ち並ぶ地域等）については、③で評価します。

それ以外の土地については、①で評価します。