相続税専門税理士の富山です。
今回は、相続税申告における、市街化調整区域内にある駐車場の評価方法について、お話します。
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大手生命保険会社様で相続税・贈与税に関するセミナー講師の実績有（最近の実績：令和5年11月・令和5年12月・令和6年2月）
「駐車場」って整地されているから宅地？
相続税の申告において土地を評価する場合、その土地が、どの「土地の種類」（「地目」と言います）に該当するかを判断しなければなりません。
財産評価基本通達（一部抜粋）
7 土地の評価上の区分
土地の価額は、次に掲げる地目の別に評価する。
駐車場って、車を停めるために平らに整地されていますよね？
ということは、住宅などの建物が建っている土地と同じ感じだから、「宅地」になるのでしょうか？
住宅の敷地の中に、その住人の方の駐車場があったりしますし。
地目は、「不動産登記事務取扱手続準則」を参考にします。
財産評価基本通達（一部抜粋）
7 土地の評価上の区分
（注） 地目の判定は、不動産登記事務取扱手続準則第68条及び第69条に準じて行う。
この「不動産登記事務取扱手続準則」第６８条の一番最後が「雑種地」なのですが、駐車場は通常、この「雑種地」に該当します。
田・畑・宅地・山林など、(1)から(22)に列挙されている地目すべてに該当しないので、「その他」（以上のいずれにも該当しない）ということで「雑種地」になります。
不動産登記事務取扱手続準則（一部抜粋）
（地目）
第６８条 次の各号に掲げる地目は、当該各号に定める土地について定めるものとする。
この場合には、土地の現況及び利用目的に重点を置き、部分的にわずかな差異の存するときでも、土地全体としての状況を観察して定めるものとする。
(23)雑種地 以上のいずれにも該当しない土地
国税庁HP・タックスアンサー（一部抜粋）
No.4627 貸駐車場として利用している土地の評価
駐車場として利用している土地は、現況により、ほとんどの場合、雑種地として評価することとなります。
じゃあ「雑種地」は相続税申告でどう評価する？
財産評価基本通達（一部抜粋）
82 雑種地の評価
雑種地の価額は、原則として、その雑種地と状況が類似する付近の土地についてこの通達の定めるところにより評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その土地とその雑種地との位置、形状等の条件の差を考慮して評定した価額に、その雑種地の地積を乗じて計算した金額によって評価する。
雑種地の場合、「状況類似付近土地」の地目をベースに計算します。
その市街化調整区域が山奥にあって、周りが「耕作の方法によらないで竹木の生育する土地＝山林」だったら、「山林」ベースで評価します。
もし、市街化調整区域だとしても、開けている土地で、店舗等の建築が可能な幹線道路沿いにあり、周りがロードサイド店舗敷地などの「建物の敷地及びその維持若しくは効用を果すために必要な土地＝宅地」だったら、「宅地」ベースで評価します。
駐車場は貸している土地だから安く評価できる？
アパートの敷地は、「貸家建付地」として安く評価できます。
借地権割合40%・借家権割合30%であれば、12%引きで評価できます。
土地の所有者が月極駐車場として貸している土地は、アパートの敷地と同じように他人に貸している土地なので、安く評価できるのでしょうか？
実は、同じ「他人に貸す」契約による取引でも、その賃貸借契約が本質的に異なるモノであるため、アパートの敷地のように安く評価することはできず、通常の評価額（「自用地評価額」）での申告となります。
駐車場の賃貸借契約は、「自動車を保管する契約」であり、土地の賃貸借契約のように、「土地を利用させる（ことを目的とした）契約」ではないからです。
ただし、駐車場の賃貸借契約でも、「土地を利用させる契約」になる場合があります。
それは、車庫などの施設を駐車場の利用者の費用で造ることを認めるような（本当に土地を貸すような）契約の場合です。
このような場合には、自用地評価額から賃借権相当額を控除して申告します（安く評価できます）。
想う相続税理士
この場合には、アパートと一体で評価することになるため、地目は「宅地」となり、入居者専用駐車場部分を含めたアパートの敷地全体が「貸家建付地」評価となります（安く評価できます）。
下記の記事もご覧ください。
アパートの敷地とアパートの駐車場は一体で評価する？
