相続税専門税理士の富山です。
今回は、相続税の申告において、生計別親族が所有する建物が建っている土地について、特定事業用宅地等として小規模宅地等の特例の適用を受ける場合の、地代や家賃の有償・無償要件について、お話します。
相続税専門税理士が直接対応
事前予約で土日祝日夜間対応可能
明確な料金体系＋スピード対応
大手生命保険会社様で相続税・贈与税に関するセミナー講師の実績有（最近の実績：令和5年11月・令和5年12月・令和6年2月）
特定事業用宅地等の事業主パターン
相続税の計算においては、一定の居住用または事業用の宅地等について、その評価額を80%または50%減額して申告することができる「小規模宅地等の特例」という制度があり、大きくは「①特定事業用宅地等」「②特定同族会社事業用宅地等」「③特定居住用宅地等」「④貸付事業用宅地等」の4つの適用パターンがあります。
相続税の計算の話なので、土地（宅地等）の所有者は当然、亡くなった方になりますが、このうちの「①特定事業用宅地等」については、「A：亡くなった方の事業用」と「B：亡くなった方の生計一親族の事業用」と、事業主の観点からさらに2つのパターンに分けられます。
生計別親族に対する土地の貸付け・生計別親族からの建物の借り受け
亡くなった方の土地の上に、生計別親族の建物が建っている場合、生計別親族は、亡くなった方から土地を借りて、その借りた土地の上に建物を建てている、ということになります。
そして、特定事業用宅地等に該当するためには、その生計別親族が所有している（建てた）建物を、「亡くなった方が借りて自己の事業の用に供している」か「生計一親族が借りて自己の事業の用に供している」という場合に限定されることになります。
その土地の貸し借り及び建物の貸し借りは、有償・無償どちらでもいいのでしょうか？
土地無償貸し付け・建物無償借り受けが要件
租税特別措置法関係通達（一部抜粋加工）
69の4-4 被相続人等の事業の用に供されていた宅地等の範囲
措置法第69条の4第1項に規定する被相続人等の事業の用に供されていた宅地等とは、次に掲げる宅地等（相続の開始の直前において配偶者居住権に基づき使用又は収益されていた建物等の敷地の用に供されていたものを除く（当該宅地等については69の4-4の2参照）。）をいうものとする。
（1） 他に貸し付けられていた宅地等（当該貸付けが事業に該当する場合に限る。）
（2） （1）に掲げる宅地等を除き、被相続人等の事業の用に供されていた建物等で、被相続人等が所有していたもの又は被相続人の親族（被相続人と生計を一にしていたその被相続人の親族を除く。）が所有していたもの（被相続人等が当該建物等を当該その他親族から無償（相当の対価に至らない程度の対価の授受がある場合を含む。以下69の4-33までにおいて同じ。）で借り受けていた場合における当該建物等に限る。）の敷地の用に供されていたもの
租税特別措置法（一部抜粋加工）
第69条の4 小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例
3 この条において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
一 特定事業用宅地等 被相続人等の事業（不動産貸付業その他政令で定めるものを除く。以下この号及び第3号において同じ。）の用に供されていた宅地等（以下省略）
租税特別措置法施行令（一部抜粋）
第40条の2 小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例
7 法第69条の4第3項第1号及び第4号に規定する政令で定める事業は、駐車場業、自転車駐車場業及び準事業とする。
亡くなった方が生計別親族に土地を有償で貸し付けていると（「有償で貸し付けている」には、事業的規模に満たない場合でも相当の対価を得て継続的に行われている場合も含まれます）、「（1） 他に貸し付けられていた宅地等（当該貸付けが事業に該当する場合に限る。）」に該当することになります。
この場合、「不動産貸付業」に該当するため、特定事業用宅地等には該当し得ません。
ということは、特定事業用宅地等に該当するためには、(2)に該当する必要があります。
(2)は、「（1）に掲げる宅地等を除き」、つまり、「有償で貸し付けている場合を除き」、ということになりますから、生計別親族に対する土地の貸付けは無償（または相当の対価に至らない程度の対価の授受がある場合）であることが要件となります。
また、「被相続人の親族（被相続人と生計を一にしていたその被相続人の親族を除く。）」つまり「生計別親族」が所有していたものを、「無償（相当の対価に至らない程度の対価の授受がある場合を含む。）で借り受けていた場合における当該建物等に限る。）」とありますので、建物の借り受けも無償であることが要件となります。
想う相続税理士秘書
想う相続税理士
