相続税専門税理士の富山です。
今回は、一人暮らしだった親御さんが老人ホーム等に入所したことにより、ご実家が空き家になった場合に、その後の対応が、その親御さんに相続があった場合にどう影響するかについて、お話します。
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大手生命保険会社様で相続税・贈与税に関するセミナー講師の実績有（最近の実績：令和5年11月・令和5年12月・令和6年2月）
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空き家となっていても住んでいたモノと考えることができる
「小規模宅地等の特例」という制度があります。
亡くなった方が相続開始の直前において居住の用に供していたご自宅敷地は、この特例の適用対象となり、相続税の申告において、330㎡まで8割引で評価することができます。
亡くなった方が生前、老人ホーム等に入所され、その老人ホーム等でお亡くなりになった場合、相続開始の直前においては、ご自宅は空き家となっているため、そのご自宅敷地は居住の用に供されていません。
しかし、亡くなった方が要介護認定等を受けていたこと等、一定の要件に該当する場合には、相続開始の直前において居住の用に供されていたモノとして、そのご自宅敷地は小規模宅地等の特例の適用対象になります。
後から移り住んでも同居していたことにはならない
上記のご自宅に、同居している親族がいた場合、その同居親族が相続でご自宅敷地を取得すると、そのご自宅敷地は小規模宅地等の特例の適用対象となります。
では、親御さんが老人ホーム等に入所された後、例えば長男がご自宅に引っ越されてきた場合、同居親族として小規模宅地等の特例の適用を受けることができるのでしょうか？
この場合には、親御さんと長男は入れ替わりでご自宅に住んでおり、一緒に住んでいた（同居していた）期間はありませんので、小規模宅地等の特例の適用を受けることはできません。
後から移り住むと相続空き家の特例が適用できなくなる
その亡くなった方のご自宅敷地やご自宅建物を相続後に売却した場合、一定の要件に該当すれば、「相続空き家の特例」の適用を受けることができ、所得税の確定申告の計算において、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
しかし、この特例の適用を受けるためには、「相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと（国税庁HP・タックスアンサー・No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）」という要件を満たす必要があるため、後から移り住んだ方がいると、特例の適用対象外となってしまいます。
貸付事業用宅地等に該当すれば小規模宅地等の特例の適用可
誰も住まなくなったご自宅を貸家として貸し付けた場合、一定の要件に該当すれば、貸付事業用宅地等として、小規模宅地等の特例の適用対象となり、相続税の申告において、200㎡まで5割引で評価することができます。
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