相続税専門税理士の富山です。
今回は、会社を設立して、その会社が賃貸物件を新規に購入するパターンの相続税対策について、お話します。
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大手生命保険会社様で相続税・贈与税に関するセミナー講師の実績有（最近の実績：令和5年11月・令和5年12月・令和6年2月）
現預金を持っていると丸々相続税がかかる
1億円の現預金を持っていれば、その1億円に対して相続税が課税されます。
その1億円で土地や建物等の不動産を購入した場合、買った金額（取引金額）＝1億円に対して相続税が課税されるのではなく、路線価方式や倍率方式により計算した相続税評価額（土地の場合）や、固定資産税評価額×1.0で計算される相続税評価額（建物の場合）に対して相続税が課税されます。
通常、その土地や建物の相続税評価額は、1億円よりも低くなるため、相続税も安くなります。
個人の方が、相続税対策としてアパート等の賃貸物件を購入するのは、主にこのメリットを享受するためです。
所得の分散効果を検証する
個人で賃貸経営をする場合、当然、その賃料収入は、そのオーナーのモノです。
賃料収入が多く入金され、所得（儲け）が増えれば、その分、所得税も高くなります。
また、その賃料収入の入金は、預金残高を増やし、将来の相続財産を増加させます。
配偶者や子などを青色事業専従者にして、給与を支払えば（経費として支出すれば）、所得（儲け）が減るため、その分、所得税が安くなります（預金の増加も抑制できます）。
しかし、その給与の金額にも限界があります。
不動産所有方式による会社設立の場合
1億円で会社を設立します。
資本金1億円の会社です。
この1億円を元に、会社が土地や建物等の不動産を購入します。
会社で賃貸経営をする場合、当然、その賃料収入は、その会社のモノです。
賃料収入が多く入金され、所得（儲け）が増えれば、その分、法人税も高くなります。
子を役員にして、役員報酬を支払います。
親はあくまでも株主（株式の所有者）であり、親が役員になって役員報酬を受け取ることがなければ、親の財産は増えません。
上記で「個人の方が、相続税対策としてアパート等の賃貸物件を購入するのは、主にこのメリットを享受するためです」とお話しましたが、その節税効果が法人の純資産価額（ザックリ言うと貸借対照表）で発揮されれば、その株式の価値も上がりません（相続税が安くなります）。
代々相続するのは株式
不動産を相続する場合、その都度、相続登記をしなければなりませんが、その不動産を会社が所有している場合、会社の株式を相続すればいいので、不動産の相続登記は不要です（不動産の所有者は会社のまま変わらないため相続登記不要）。
3年経過しないと節税効果はない
上記の節税効果は、不動産の取得後3年を経過しないと発揮されません。
財産評価基本通達（一部抜粋）
185 純資産価額
評価会社が課税時期前3年以内に取得又は新築した土地及び土地の上に存する権利（以下「土地等」という。）並びに家屋及びその附属設備又は構築物（以下「家屋等」という。）の価額は、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価するものとし
想う相続税理士
ビジネスとして成立しなければ、（相続税が安くなったとしても）単純に財産を失って損した、ということになってしまいますので、ご注意を。
