相続税専門税理士の富山です。
今回は、亡くなった方のご自宅のうち、敷地は亡くなった方が所有されていて、建物は亡くなった方の親族が所有されていた場合の、小規模宅地等の特例の適用について、お話します。
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亡くなった方のご自宅の敷地は特例の適用対象
相続税の計算においては、一定の居住用または事業用の宅地等について、その評価額を80%または50%減額して申告することができる「小規模宅地等の特例」という制度があります。
親族の方の生活基盤になり得る宅地等については、相続税の課税を軽減しようという趣旨によるモノです。
亡くなった方のご自宅の敷地についても「特定居住用宅地等」として、この小規模宅地等の特例の適用対象となります（330㎡まで80%減額可）。
では、そのご自宅の建物を亡くなった方が所有していない場合でも、特例の適用対象となるのでしょうか？
親族が所有していれば適用の可能性有
租税特別措置法関係通達（一部抜粋加工）
69の4-7 被相続人等の居住の用に供されていた宅地等の範囲
措置法第69条の4第1項に規定する被相続人等の居住の用に供されていた宅地等（以下69の4-8までにおいて「居住用宅地等」という。）とは、次に掲げる宅地等をいうものとする。
（1） 相続の開始の直前において、被相続人等の居住の用に供されていた家屋で、被相続人が所有していたもの（被相続人と生計を一にしていたその被相続人の親族が居住の用に供していたものである場合には、当該親族が被相続人から無償で借り受けていたものに限る。）又は被相続人の親族が所有していたもの（当該家屋を所有していた被相続人の親族が当該家屋の敷地を被相続人から無償で借り受けており、かつ、被相続人等が当該家屋を当該親族から借り受けていた場合には、無償で借り受けていたときにおける当該家屋に限る。）の敷地の用に供されていた宅地等
「被相続人の親族が所有していたもの」とあるとおり、ご自宅の建物が「亡くなった方の親族」の所有であれば、特例の適用対象となる可能性があります。
敷地または建物の貸付けが無償ではない場合
「敷地の所有者＝亡くなった方」「建物の所有者＝亡くなった方の親族」ということは、亡くなった方がその所有する敷地を親族の方に貸し（亡くなった方から親族への「土地貸し」）、その親族の方は借りた土地の上に建物を建て、それを亡くなった方に貸している（親族から亡くなった方への「建物貸し」）ということになります。
上記の通達の条文に「当該家屋を所有していた被相続人の親族が当該家屋の敷地を被相続人から無償で借り受けており、かつ、被相続人等が当該家屋を当該親族から借り受けていた場合には、無償で借り受けていたときにおける当該家屋に限る。」とあるとおり、この「土地貸し」「建物貸し」が無償（タダ）であれば、特定居住用宅地等として、330㎡まで80%減額の適用を受けられる可能性があります。
ただし、どちらかが有償の場合には、全く特例が適用できなくなったり、「貸付事業用宅地等」として、「200㎡まで50%減額」の適用なら受けられたりすることになります。
想う相続税理士
