固定資産税・相続税対策としての不動産活用について

不動産をたくさん持っている方は、周りの人から羨ましがられるが、不動産を所有することにはコストがかかる

特に、資産価値が高ければ高いほど（立地が良い宅地など）、固定資産税も高くなり、そのままだとその負担が毎年続く

相続があった場合、そんな簡単には売れない場合が多く、その場合には、納税が大変になる

そこで、アパートなどの賃貸物件を建てることが検討される

更地にしていると高い固定資産税も、アパートを建てることで、固定資産税の軽減措置が適用されることにより、負担が下がる

また、例えば1億円で建築したアパートは、（借家権も考慮すると）約4,200万円ぐらいになる

この場合、アパートを建てることにより相続税の課税対象が約5,800万円（＝1億円△4,200万円）減少するので、相続税も減る

アパートが建つことにより（貸家建付地評価により）土地の評価額も下がる

一番気を付けなければいけないのは、空室リスク及び家賃低下リスク

上記（固定資産税削減・相続税削減）のような目的があるが、ただ単にそれを達成したいのであれば、土地を投げ売りすればいい

土地がなくなるので固定資産税もかからなくなり、相続税も安くなる

しかし、そんなもったいないことをしたくないからアパートを建てる

アパートを建ててもったいなくならないためには、家賃収入がきちんと入ってくることが要件

アパートを建てて財産が減っただけなら、「ただ損しただけ」

それを補うだけの家賃収入があるからアパートに意味がある

その「家賃収入」は、現時点だけではなく、将来に渡って入ってくるかどうか

事業として成り立ち、それが継続するかを判断する必要がある

どこにでも、どんな建物でも、建てればいいというワケではない

自分が事業家だと認識してきちんと考える必要がある

それは、サブリースの場合も同じ、そのパートナーを選ぶのも経営

事業はリターンもあれば、リスクもある

アパートを建て財産が減った分に見合うだけの儲けが出るか（お金を投下するのはアパートを建てた時だけではない、その後の修繕などにもお金がかかる）

その儲けを生み出すだけの財産価値があるか（儲けを生み出せないのなら「ただ損しただけ」になってしまう、また、実はいざという時に売却できるかどうかも重要）

資金繰りは大丈夫か（最初はいろいろとお金がかかる）

これが、借入をして建築している場合にはもっとシビアに検討する必要がある

自己資金で建てる場合には自分のお金がドカッと減るので、いやでも真剣に考えるが、借入をする場合、金融機関から借りたお金がすぐに施工会社に渡るため、お金を出した実感・お金を借りた実感があまりない場合がある、また通常、返済は家賃収入の中から充当するので、返済している実感があまりない場合があるので注意