相続税専門税理士の富山です。
今回は、同居親族の方が、ご自宅を相続した後に一刻も早くご自宅を建て替えたい、と思ってそれを実行した場合の、小規模宅地等の特例の適用可否について、お話します。
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申告期限まで居住を継続することが要件
相続税の計算においては、一定の居住用または事業用の宅地等について、その評価額を80%または50%減額して申告することができる「小規模宅地等の特例」という制度があります。
特例の適用パターンはいくつかあるのですが、亡くなった方のご自宅の敷地を同居親族の方が相続する特定居住用宅地等の場合、
災害とは関係なく建て替えたら適用不可？
以前、似たようなテーマで下記のような記事を書きました。
災害により事業が休業中の場合の小規模宅地等の特例
申告期限において事業が継続されていなくても、その継続されていない理由が、災害（施設の被災）により事業を休止したためである場合には、その事業の再開のための準備が進められていることを条件として、事業継続要件を満たすモノとして取扱ってよい、ということになっています。
特定事業用宅地等以外の適用パターンでも、施設が災害により損害を受けたため、申告期限において居住や事業が継続できない場合でも、「（居住や事業の）再開のための準備が進められていると認められるときに限り」、居住継続要件・事業継続要件を満たすモノとして取扱ってよい、ということになるモノと思われます
上記の記事で取り扱ったのは、施設（建物等）が災害により損害を受けたことにより使えない（事業ができない・住めない）場合の特例です。
では、ご自宅の建物が災害により損害を受けておらず、ご自分の都合で相続税の申告期限までに建て替えに着手した場合、「居住」は「継続」していませんから、小規模宅地等の特例は適用できない、ということになるのでしょうか？
建て替え後の建物を居住の用に供すると認められる場合にはOK
租税特別措置法関係通達
69の4-19 申告期限までに事業用建物等を建て替えた場合
措置法第69条の4第3項第1号イ又はロの要件の判定において、同号に規定する親族（同号イの場合にあっては、その親族の相続人を含む。）の事業の用に供されている建物等が同号イ又はロの申告期限までに建替え工事に着手された場合に、当該宅地等のうち当該親族により当該事業の用に供されると認められる部分については、当該申告期限においても当該親族の当該事業の用に供されているものとして取り扱う。
（注） 措置法第69条の4第3項第2号イ及びハ、同項第3号並びに同項第4号イ及びロの要件の判定については、上記に準じて取り扱う。
上記の通達は、メインは「特定事業用宅地等」の話なのですが、上記「（注）」の「措置法第69条の4第3項第2号イ」が、「特定居住用宅地等」について同居親族の方に「相続開始時から申告期限まで引き続き当該建物に居住していること（一部抜粋）」という要件を課している部分であり、メインと同じように考えてよい、という内容になっています。
つまり、同居親族の方が、建て替え後の建物を居住の用に供すると認められる「（土地の）部分」については、特定居住用宅地等として小規模宅地等の特例が適用できる、ということになります。
想う相続税理士
