相続税専門税理士の富山です。
今回は、相続税申告における雑種地の評価単位について、お話します。
財産評価基本通達（一部抜粋加工）
7-2 評価単位
（7） 雑種地
【前半】
雑種地は、利用の単位となっている一団の雑種地（同一の目的に供されている雑種地をいう。）を評価単位とする。
【後半】
ただし、市街化調整区域以外の都市計画区域で市街地的形態を形成する地域において、82《雑種地の評価》の本文の定めにより評価する宅地と状況が類似する雑種地が2以上の評価単位により一団となっており、その形状、地積の大小、位置等からみてこれらを一団として評価することが合理的と認められる場合には、その一団の雑種地ごとに評価する。
財産評価基本通達を見てみると、雑種地の評価単位については、【前半】・【後半】の2つに分かれていることが分かります。
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「土地の評価単位の例外2」と同じ
先に【後半】の部分を見ていくと、どこかで見たような文章なのではないでしょうか？
そうです。
こちらです。
財産評価基本通達（一部抜粋）
7 土地の評価上の区分
なお、市街化調整区域以外の都市計画区域で市街地的形態を形成する地域において、市街地農地（生産緑地を除く）、市街地山林、市街地原野又は宅地と状況が類似する雑種地のいずれか2以上の地目の土地が隣接しており、その形状、地積の大小、位置等からみてこれらを一団として評価することが合理的と認められる場合には、その一団の土地ごとに評価するものとする。
想う相続税理士
相続税申告における土地の評価単位の例外2
想う相続税理士秘書
市街化調整区域の雑種地は周囲（地域）の状況の把握から
【前半】の部分は、主には、市街化調整区域の雑種地が該当します。
この【前半】に該当した場合、その雑種地の所在する地域の市街化の影響度合いによって、農地や山林、原野に比準して評価する場合もあれば、宅地に比準して評価する場合もあり、その態様は様々です。
また、宅地に比準して評価する場合でも、法的規制等（開発行為の可否、建築制限、位置等）のレベルによって、評価額が大きく変わります。
それらを踏まえて、その雑種地が「何に利用するための土地のなのか？」「何の目的のために使用されているのか？」を把握し、「利用の単位」「同一の目的（用）」毎に雑種地をグルーピングし、評価単位を決定しましょう。
未利用の土地に注意！
財産評価基本通達（一部抜粋）
7-2 評価単位
（7） 雑種地
（注）3 いずれの用にも供されていない一団の雑種地については、その全体を「利用の単位となっている一団の雑種地」とすることに留意する。
これは、【前半】の部分についてのお話ですが、未利用の雑種地については、「使っていないという利用の状態」が「利用の単位としては同じ」ということになるので、一体で評価します。
想う相続税理士
したがって、その雑種地が不特定多数の者の通行の用に供される道路、河川等により分離されている場合には、その分離されている部分ごとに一団の雑種地として評価します。
