相続税専門税理士の富山です。
今回は、市街地にある山林の評価について、お話します。
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市街地山林の評価は宅地比準方式が一般的
財産評価基本通達（一部抜粋加工）
45 評価の方式
山林の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げる方式によって行う。
（1） 純山林及び中間山林（通常の山林と状況を異にするため純山林として評価することを不適当と認めるものに限る。以下同じ。） 倍率方式
（2） 市街地山林 比準方式又は倍率方式
市街地山林は、宅地比準方式か倍率方式により評価します。
倍率表を見て、倍率（数字）が記載されていれば、「固定資産税評価額×その倍率」で評価額を算出し、「比準」と書かれていれば、宅地比準方式で評価することになります。
市街地山林については、通常、宅地比準方式により評価することになるモノと思われます。
市街地山林の宅地比準方式の計算方法
市街地山林を宅地比準方式で評価する場合の算式は、次のとおりです。
①：その山林が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額
②：宅地転用に必要な1㎡当たりの造成費
上記の①は、評価対象地が路線価方式により評価する地域にある場合には「路線価」を、倍率方式により評価する地域にある場合には「近傍宅地の評価額／1㎡」を使用します。
「近傍宅地の評価額／1㎡」を計算する場合には、次の2点に注意してください。
近傍宅地（評価対象地に最も近く形状等が最も類似している宅地）の固定資産税評価額にその地域の宅地を評価する場合の宅地の倍率を乗じて（←これをウッカリ忘れないこと）、面積で割って1㎡の金額を計算する
その土地の形状等による減価を織り込む（下記参照）
国税庁HP質疑応答事例（一部抜粋加工）
市街地農地等を宅地比準方式で評価する場合の形状による条件差
路線価地域にある市街地農地や市街地周辺農地を宅地比準方式により評価する場合のその農地と付近の宅地との形状による条件の差については、評価する農地の所在する地区について定められている画地調整率を参考として計算して差し支えありません。また、倍率地域にあるものについては、普通住宅地区の画地調整率を参考とすることができます。市街地山林及び市街地原野の価額を宅地比準方式により評価する場合についても同様です。
宅地転用に経済合理性がない場合
財産評価基本通達（一部抜粋）
49 市街地山林の評価
その市街地山林について宅地への転用が見込めないと認められる場合には、その山林の価額は、近隣の純山林の価額に比準して評価する。
（注）2 「その市街地山林について宅地への転用が見込めないと認められる場合」とは、その山林を本項本文によって評価した場合の価額が近隣の純山林の価額に比準して評価した価額を下回る場合、又はその山林が急傾斜地等であるために宅地造成ができないと認められる場合をいう。
際限なくお金をかければ、どんな崖地でも宅地にできるかもしれません。
しかし、そんな経済合理性がないことをする人はいません。
5,000万円の宅地造成費を投じて、結果として1,000万円の評価になる土地（宅地）を手に入れたところで、大損です。
そういう土地は、そのまま山林の状態にしておく方がいいのです。
ちょっとやそっとのお金をかけてもダメな土地なのです。
そういう土地は、通常の山林（純山林）として評価すべきなのです。
想う相続税理士
