宅地比準方式の「宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額」の計算方法

相続財産の中に市街化区域に所在する農地（畑）がある

路線価図を見ると、路線価が付されていない

倍率表の評価対象地の番地に対応するところを見ると、「畑」のところに「比準」と書いてある

これは「宅地比準方式」で計算する、という意味

市街地農地を宅地比準方式で計算する算式は、

上記①の「その農地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額」は、まず農地であることは忘れて、宅地として評価する、ということを念頭に置く

路線価がないので、金額としては、固定資産税評価額ベースで計算していく

とはいえ、その評価対象地の固定資産税評価額は、「農地」としての固定資産税評価額なので、それは使えない（再掲「農地であることは忘れて、宅地として評価する」）

そこで、（国税庁のHPに掲載されている財産評価基準書の路線価ではなく）固定資産税路線価を使用する

固定資産税路線価とは、市街地などにおいて道路に付けられた金額のことであり、具体的には、その道路に接する標準的な宅地の1平方メートルあたりの金額である

固定資産税の算出に用いられるものなのだが、宅地ベースの金額なので、「宅地として評価する」のに適している

この固定資産税路線価は、そのまま使えない

「宅地として『評価』する」という場合、この「評価」は相続税「評価」のことを指しているから

本当の宅地を評価する場合、
固定資産税評価額×倍率＝相続税評価額
と計算する

つまり、倍率表の「宅地」のところの倍率を掛ける

「固定資産税ベースの金額に、倍率を掛けると、相続税ベースの金額になる」ということ

だから、固定資産税路線価に、評価対象農地と同じエリアの宅地の倍率を掛ける
固定資産税路線価×宅地倍率

このように「その農地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額」を計算する

固定資産税路線価は3年毎に市区町村が決める

逆に言うと、3年間は同じ金額のまま

しかし、その3年間の間に地価が下落した場合、地価が下落したのに下落していない金額ベースの固定資産税を不動産の所有者に負担させることになるため、市区町村は「時点修正」という修正を加える（ザックリ言うと固定資産税路線価を「下げる」）ことができる

「固定資産税路線価」と言う場合、通常、その3年間同じ金額のことを指す

したがって、時点修正があった場合には、その時点修正を加味できる

固定資産税路線価が20,000円、時点修正率が0.985、評価対象農地と同じエリアの宅地の倍率が1.1の場合、
20,000円×0.985×1.1＝21,670円
が「その農地が宅地であるとした場合の1㎡当たりの価額」となる