相続税専門税理士の富山です。
今回は、騒音が大きい土地の評価について、お話します。
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大手生命保険会社様で相続税・贈与税に関するセミナー講師の実績有（最近の実績：令和5年11月・令和5年12月・令和6年2月）
騒音が大きいと土地の価値は下がる？
相続により財産を取得できるのは、亡くなった方が財産を築き上げたり、守ったりしてくれたからです。
みんながみんな、財産を残せるワケではありませんから、相続税などの負担があるとはいえ、財産を相続できるのは幸運なことです。
しかし、それが「騒音がヒドい土地」だったらどうでしょうか？
さらに、その土地の評価額が安くなかったらどうでしょうか？
相続せざるを得ないにしても、その土地を安く評価することはできないのでしょうか？
10%の評価減が認められる？
国税庁ホームページ・タックスアンサー（一部抜粋加工）
No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価
次のようにその利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められるものの価額は、その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10パーセントを乗じて計算した金額を控除した価額によって評価することができます。
4 1から3までの宅地以外の宅地で、騒音、日照阻害（建築基準法第56条の2に定める日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとします。）、臭気、忌み等により、その取引金額に影響を受けると認められるもの
上記を見ると、「利用価値が著しく低下している宅地」として、通常の評価額から10%引きで評価できそうです。
しかし、最後にただし書きがあります。
ただし、路線価、固定資産税評価額または倍率が、利用価値の著しく低下している状況を考慮して付されている場合にはしんしゃくしません。
路線価等にヒドい騒音が織り込み済の場合もあるのです。
そのような場合には、10%引きで評価することはできません。
「10%の評価減」が認められたケース
「路線価には騒音要因がしんしゃくされていない」とした上で、固定資産税評価額の算定が考慮され、10%の評価減が認められた事例があります。
出典：ＴＡＩＮＳ（Ｊ１１９－３－０４）
相続税の課税財産である土地が、騒音により利用価値が著しく低下している土地に該当するとして、評価上減額すべきとした事例
①本件土地の評価上適用すべき路線価には騒音要因がしんしゃくされていないこと、②本件土地において列車通過時に実際に騒音が生じていること、③本件土地の所在する自治体は、本件土地の固定資産税評価額の算定上、鉄道騒音補正を適用したことが認められるから、本件土地は、騒音により取引金額に影響を受ける宅地に該当すると認められる。したがって、これらを併せて判断すると、本件土地においては相当程度の騒音が日常的に発生し、騒音により取引金額に影響を受けていたと認めるのが相当であるから、本件土地は、騒音により利用価値が著しく低下している土地に該当するとして、本件取扱いを適用して評価すべきである。
想う相続税理士
