相続税専門税理士の富山です。
今回は、亡くなった方が老人ホーム等に入居され、そのままお亡くなりになった場合の自宅敷地に係る小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）の適用について、お話します。
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住めなくなっちゃった直前に住んでいた宅地も対象
租税特別措置法（一部抜粋）
第69条の4 小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例
個人が相続又は遺贈により取得した財産のうちに、当該相続の開始の直前において、当該相続若しくは遺贈に係る被相続人又は当該被相続人と生計を一にしていた当該被相続人の親族（第3項において「被相続人等」という。）の居住の用（居住の用に供することができない事由として政令で定める事由により相続の開始の直前において当該被相続人の居住の用に供されていなかつた場合（政令で定める用途に供されている場合を除く。）における当該事由により居住の用に供されなくなる直前の当該被相続人の居住の用を含む。同項第2号において同じ。）に供されていた宅地等
小規模宅地等の特例で、最も一般的な適用パターンは、亡くなった方の自宅敷地に対する特定居住用宅地等としての適用です。
亡くなった方が自宅（マイホーム）を有していたとしても、老人ホーム等に入居され、ご自宅に戻られることなくお亡くなりになった場合、実質的には、亡くなった時点ではマイホームに住んでいなかった、ということになります。
ザックリ言うと、住んでいなかったのであれば、自宅は「居住」していない、つまり「居住用」ではないから、小規模宅地等の特例は適用できない、ということになります。
しかし、「居住していない」のは「居住できない」からで、その理由が「要介護認定等を受けて老人ホーム等に入居していたから」という場合には、適用が受けられる場合があります。
それを定めているのが、上記の条文の太字部分です。
入居後に生計別親族が移り住むと適用が不可になる！
租税特別措置法施行令（一部抜粋）
第40条の2 小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例
3 法第69条の4第1項に規定する政令で定める用途は、同項に規定する事業の用又は同項に規定する被相続人等（被相続人と前項各号の入居又は入所の直前において生計を一にし、かつ、同条第1項の建物に引き続き居住している当該被相続人の親族を含む。）以外の者の居住の用とする。
上記の条文の太字のところを見ていきますと、「被相続人等」とは、最初の条文（租税特別措置法第69条の4）にもあるとおり、「亡くなった方（被相続人）＋生計一親族」なんですが、さらにこの条文では、「老人ホーム等に入居する前に生計一だった親族で、入居後もそのまま住んでいる親族」がいてもOKだよ、としています。
これは、「入居後は生計別になっても、そのまま住んでいればOK」ということです。
相続が発生した時点で、生計別親族がマイホームに住んでいてもいいのです。
ただし、入居する前に生計一だったことが条件です。
ですから、入居後に生計別親族が移り住んだ場合には、特定居住用宅地等に該当しなくなってしまいます（上記の条文の最後の「以外の者の居住の用」に該当してしまいます）。
空き家になっていても大丈夫！
最初の条文（租税特別措置法第69条の4）に立ち返ると、「（政令で定める用途に供されている場合を除く。）」とありますから、ザックリ言うと「供されていなければOK」です。
つまり、老人ホーム等に入居後、マイホームが空き家になってもいいのです。
- 生計一親族が、亡くなった方の老人ホーム等への入居後、一人では生活できないため、そのマイホームから引っ越した場合
- 入居前は生計一親族で、入居後に生計別親族になった方が、同じく一人では生活できないため、そのマイホームから引っ越した場合
- 亡くなった方がお一人で住んでいた場合（老人ホーム等に入居、即、空き家になった場合）
でもOKなんです。
想う相続税理士
（参考）
租税特別措置法関係通達（一部抜粋）
69の4-7 被相続人等の居住の用に供されていた宅地等の範囲
（2） 措置法令第40条の2第2項に定める事由により被相続人の居住の用に供されなくなる直前まで、被相続人の居住の用に供されていた家屋で、被相続人が所有していたもの又は被相続人の親族が所有していたもの（当該家屋を所有していた被相続人の親族が当該家屋の敷地を被相続人から無償で借り受けており、かつ、被相続人が当該家屋を当該親族から借り受けていた場合には、無償で借り受けていたときにおける当該家屋に限る。）の敷地の用に供されていた宅地等（被相続人の居住の用に供されなくなった後、措置法第69条の4第1項に規定する事業の用又は新たに被相続人等以外の者の居住の用に供された宅地等を除く。）
