相続税専門税理士の富山です。
今回は、容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価について、その趣旨や概要、注意点について、お話します。
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大手生命保険会社様で相続税・贈与税に関するセミナー講師の実績有（最近の実績：令和5年11月・令和5年12月・令和6年2月）
路線価と容積率の関係は？
路線価は、1㎡当たりの土地の価値（厳密には、実際の価値ではなく、相続税や贈与税を計算する上での財産評価上の価値）を表しています。
この「土地の価値」としての路線価の金額決定には、様々な要因が反映されますが、その土地に建物を建築することを考えた場合、より大きな建物を建てられる土地の方が、価値も高いことは分かると思います。
どれだけ大きな建物を建てられるか、というのは、地域によって異なります。
「どれだけ大きな建物を建てられるか」は、「敷地面積に対する延床面積の比」で計算します。
この比率のことを「容積率」と言います。
100㎡の土地に、全部の階の床面積を合計して200㎡の建物を建てられるのであれば、容積率は200％（＝200㎡÷100㎡）です。
この容積率は、路線価に影響を及ぼしています。
ザックリ言うと、容積率が高くなれば（土地の価値も高くなるワケですから）、その土地の路線価も上がるのです。
一体で評価することによる弊害
冒頭の図をご覧ください。
路線価50万円の道路に接する土地ですが、容積率が500%の地域と容積率が300%の地域にまたがっています。
利用区分が異なったりしなければ、この土地は全体で1つの土地として評価し、50万円の路線価に土地全体の面積を乗じて計算します。
しかし、この50万円という高い路線価は、容積率が500%の地域について付されているモノです。
でも、土地の一部は容積率が300%の地域にあり、その部分は「容積率が500%の地域」ほどの価値はありません。
その価値の低い部分も50万円の路線価で計算するのはおかしいですよね？
そこで、このような場合には、財産評価基本通達「20-7 容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価」に基づいて、「容積率が価額に及ぼす影響度」を元に「容積率の格差に基づく減額率」を計算し、評価額を減額して申告します。
容積率には指定容積率と基準容積率がある
容積率には、都市計画にあわせて指定される「指定容積率」と、建築基準法独自の「基準容積率」があります。
「容積率の異なる」という場合の容積率は、「指定容積率」のことです。
ただし、「容積率の格差に基づく減額率」を計算する場合の容積率は、指定容積率と基準容積率のいずれか小さい方の容積率を使います。
これは、建築基準法に合わせた取扱いです。
建築基準法は、目の前の道路の幅（幅員）が狭いと、「そんな狭い道路に接しているんじゃ大きな建物を建てちゃダメ！」と言ってくるのです。
例えば、指定容積率が200%である地域に、幅員が4mの道路に接している土地があるとします。
この地域が、建築基準法により「『前面道路の幅員（ｍ）×0.4』が容積率の限度！」と定められている地域だとすると（これが「基準容積率」です）、
4m×0.4＝1.6m→160％
が容積率の限度になります。
指定容積率が200%の地域にあっても、容積率は160%までしか認められないのです。
ザックリ言うと、指定容積率が200%の地域にあっても、容積率が160%の地域にある土地と同じだけの価値しかないのです。
であれば、減額率を計算する際にも、小さい方（200%＞160% ∴160%）の容積率を採用すべきですよね！
想う相続税理士
