地積規模の大きな宅地の評価がダメそうでOKな場合

相続税専門税理士の富山です。

相続税の申告をする際、一定の要件を満たす広い土地については、安く評価（「地積規模の大きな宅地の評価」）することができます。

その「一定の要件」を満たしていなさそうでも、実はOKな場合について、お話します。

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富山広道相続税専門税理士事務所

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共有の土地で亡くなった方の持分相当面積が1,000㎡未満の場合

地積規模の大きな宅地の評価の適用要件として、1,000㎡以上である（三大都市圏以外の場合）、というモノがあります。

亡くなった方Aさんが親戚のBさんと1/2ずつの共有で持っていた土地（三大都市圏以外）があり、その評価対象地の面積が1,200㎡だったとします。

この場合、Aさんが所有していた評価対象地の面積は、
1,200㎡×1/2＝600㎡
であると考え、これだと1,000㎡未満なので、地積規模の大きな宅地の評価は適用できないのでしょうか？

想う相続税理士

共有持分を掛ける前の、共有地全体の面積（1,200㎡）で判断することができます。

地積規模の大きな宅地の評価の適用要件として、工業専用地域にあったらアウト（それ以外の地域にあればセーフ）、というモノがあります。

例えば、評価対象地が「工業地域（つまり「工業専用地域」以外）」と「工業専用地域」にまたがっている場合、一部だとしても工業専用地域に所在しているため、地積規模の大きな宅地の評価は適用できないのでしょうか？

それとも、土地全体のうち、工業専用地域以外に所在する部分だけで1,000㎡以上であれば、その部分だけ地積規模の大きな宅地の評価を適用できるのでしょうか？

想う相続税理士

評価対象地が2以上の用途地域にまたがっている場合には、それぞれの用途地域に所在する面積を求積し、全体に占める面積が50%超となる用途地域が「工業専用地域」以外であれば、土地全体に対して、地積規模の大きな宅地の評価を適用することができます。

逆に、「工業専用地域」に所在する面積の割合が50%超の場合には、土地全体が、地積規模の大きな宅地の評価が「適用不可」となります。

「普通商業・併用住宅地区および普通住宅地区に所在するもの」という要件もあるのですが、「『普通住宅地区』『普通商業・併用住宅地区』」と「それ以外」の地区にまたがっている場合には、上記と同様、50%超となる地区で判断します。

想う相続税理士秘書

地積規模の大きな宅地の評価の適用要件として、指定容積率が400パーセント未満である、というモノがあります（400%以上はアウト）。

土地の一部分が、指定容積率400%以上の地域にある場合、地積規模の大きな宅地の評価は適用できないのでしょうか？

例えば、2,000㎡の土地があり、そのうち1,200㎡が指定容積率400%の地域に所在し、800㎡が指定容積率300%の地域に所在する場合、一部だとしても指定容積率400%以上の地域に所在しているため、地積規模の大きな宅地の評価は適用できないのでしょうか？

想う相続税理士

指定容積率が異なる2以上の地域にまたがっている場合には、平均指定容積率を計算します。

上記の例で言えば、
（400%×1,200㎡＋300%×800㎡）／2,000㎡＝360%
と計算します。

平均指定容積率が400%未満であるため、土地全体に対して、地積規模の大きな宅地の評価を適用することができます。

適用をお忘れなく。

想う相続税理士秘書

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